جعل اسناد ملکی
یکی از مصادیق جرایم کیفری در حوزه املاک، جعل سند ملک است. این موضوع با توجه به نوسانات شدید بازار املاک و مستغلات هر روز شکل جدیدی به خود می گیرد.
هرچند جرم جعل یک جرم مستقل است و بعضی اوقات به تنهایی اتفاق می افتد اما در بیشتر موارد جعل مقدمه وقوع جرم یا جرایم بعدی ست. به این معنا که مجرم به وسیله جعل به دنبال استفاده از اسناد مجعول برای ارتکاب جرایم دیگری ست که از جمله میتوان به جعل اسناد ملکی با هدف کلاهبرداری یا انتقال مال غیر اشاره کرد.
جعل اسناد ملکی
جعل سند، عبارت است از ساختن نوشته یا سند یا چیز دیگر برخلاف واقعیت همراه با سوء نیت به یکی از راه های ذکرشده در قانون به نحوی که سبب ضرر به دیگری شود.
قانون‌گذار بعضی از جرایم خاص را در زمره جعل محسوب کرده و مورد حکم قرار داده است، از جمله ماده ۱۰۰ و ۱۰۳ قانون ثبت. به همین دلیل قانون ثبت اسناد و املاک، برای پاره‌ای از جرایم عمده مسئولین دفاتر اسناد رسمی و مستخدمین ثبت، مجازات‌های شدیدی قایل شده و آنها را در ردیف جعل در اسناد رسمی قرار داده و برای مرتکبین این قبیل جرایم مجازات جعل و تزویر را در نظر گرفته است.
شرط تحقق جرم استفاده از سند مجعول در خرید ملک
باید دانست که در اسناد رسمی ملک، اصل بر صحت و درستی و قانونی بودن آن است. آنچه که در مورد اسناد ملکی مجعول مطرح می شود بیشتر مربوط به اسناد عادی است. در هرصورت برای آنکه استفاده از سند مجعول به عنوان یک جرم تحقق پیداکند قصد انتفاع ( نفع داشتن) شخص دیگری به جز مالک اصلی با قصد و نیت فریب است.
مرجع رسیدگی به دعوی جعل اسناد ملکی
جعل از جمله جرایمی است که در زمره جرایم کیفری قرار می گیرد. بنابراین ممکن است معلوم شود از سند مجعول به قصد انتفاع خود و فریب دیگری استفاده شده است. در این صورت، رسیدگی به دعوایی که مطرح می شود در صلاحیت دادگاه کیفری است.
اقدام به جعل اسناد ملکی و استفاده از آنها و همچنین کلاهبرداری از طریق ارائه سند جعلی مالکیت جرم موضوع قانون مجازات اسلامی میباشد. بنابراین رسیدگی به شکایت‌های مربوط به این مورد در صلاحیت دادسرای عمومی و انقلاب و دادگاه کیفری دو میباشد. از نظر صلاحیت محلی نیز دادگاه محل وقوع جرم یا دادگاه محل کشف جرم یا دادگاه محل دستگیری متهم، دادگاه صالح برای رسیدگی می باشد.
ادعای جعل
در جعل، شخص، مدعی غیر واقعی بودن سند است. یعنی مدعی است که در سند قلم بردگی شده و ساختار آن یا امضای آن غیر واقعی است.
اسناد عادی و موارد بیشمار ادعای جعل همراه با انکار و تردید
توجه داشته باشید که اکثر دعاوی مربوط به جعل سند ملک یا ادعای جعل سند، مربوط به اسناد به ظاهر ساده و دست نویس می باشد. یعنی همان اسنادی که در آژانس های معاملات املاک تنظیم شده است.
متاسفانه بسیارند افرادی که توانسته اند از این راه قانون را هم دور زده و برای خود ملک و املاکی دست و پا کنند و چون در اینگونه اسناد، ادعای انکار و تردید زیاد است معمولاً کار به ارجاع سند به کارشناس یا کارشناسان رسمی می رسد. بنابراین در هنگام خرید ملک دقت نمایید که با اسناد جعلی مواجه نشوید.
چون ممکن است بعدها فرد سومی با ارائه سند واقعی ادعا کند که سند شما جعلی است. در این صورت شما باید در محاکم کیفری طرح دعوی کنید. اگر شخصی، سندی را جعل کند و سپس آن را به دیگری بفروشد و مال رابگیرد علاوه بر جرم جعل، مرتکب کلاهبرداری نیز شده است. در این صورت جرم سنگین و مجازات وی بیشتر خواهد بود.
نکات مهم در معاملات مربوط به املاک و پیشگیری از جعل اسنادملکی
در حین معامله ملک و برای دور شدن از موضوع جعل سند ملک، به نکات زیر دقت داشته باشید:
- اصل اسناد را با دقت نگاه کنید و تا آن را ندیده اید از معامله بپرهیزید.
- علاوه بر مشاهده سند، از طریق مراجع ثبتی نیز از اصالت سند و مالک یا مالکین آن اطمینان پیداکنید.
- نسبت به کپی اسناد شک و تردید داشته باشید و با کپی اسناد معامله نکنید.
- برای اطمینان از اصالت کپی اسناد برابر اصل شده می توانید به دفترخانه مربوطه نیز مراجعه و بررسی نمایید.
- در هنگام معامله در محل مشاوره املاک به همه چیز به دیده شک نگاه کنید. حتی الامکان با حضور یک وکیل یا فرد آگاه در کنارتان، اقدام به معامله کنید.
- فقط مالک ملک را قبول داشته باشید و از معامله با کسی که خودش را نماینده مالک معرفی می کند، خودداری کنید.
- اگرچه مهر برابر اصل می تواند اطمینان بیشتری نسبت به اسناد ایجاد کند. با این حال در این مورد هم بررسی بیشتری از طریق دفترخانه انجام دهید.
- بدون بررسی دقیق هر برگه ای را به عنوان سند امضاء نکنید. زیرا امضای ذیل اسناد عادی یکی از مهمترین ارکان تشکیل دهنده آن است. و بعدها شخص می تواند امضای ذیل سند را انکار یا حتی نسبت به آن تردید کند.
- در اینطور معاملات حتماً سه شاهد امین و مورد اطمینان همراه داشته باشید تا آنها نیز با امضای سند شاهد معامله باشند. چراکه بعدها اظهارات آنها در محاکم قضایی می توان مؤثر باشد.
- حتما معامله را در محل وقوع ملک منعقد کنید و از مراجعه به محلی که طرف قرارداد معرفی میکند خودداری نمایید.
- تمام کلماتی که در قرارداد نوشته شده و شما ذیل آن را امضا می کنید، بار حقوقی دارد و متضمن تعهدی برای شما خواهد بود. اثبات این امر که از معنای آن عبارات بی اطلاع بودید رافع مسئولیت شما نخواهد بود.
- در صورتی که فروشنده هستید حق فسخ معامله در صورت عدم پرداخت مبلغ مورد توافق را قید کنید و برای دیرکرد پرداخت‌ها خسارت تعیین نمایید.
- مبلغ نوشته شده را به دقت مطالعه کنید و مخصوصا به تعداد صفرها توجه کنید.
- چنانچه از چک به عنوان وسیله پرداخت استفاده میکنید از خودکار مخصوص خودتان برای تکمیل مندرجات آن استفاده کنید و قبل از تحویل آن به طرف مقابل یک کپی از آن تهیه کنید.
- برای امضا چک از امضایی استفاده کنید که قابل جعل نباشد.
- بعد از امضا هر سندی نام و نام خانوادگی خود و تاریخ روز را درج کنید.
- حتما اعلام کنید که اسناد قرارداد را در حضور شما تنظیم کنند و طرف مقابل نیز در حضور خود شما اسناد را امضا کند.
- اسنادی که از پیش تنظیم و امضا شده‌اند را نپذیرید.
- اگر سندی به شما تحویل داده شد که از قبل امضا شده بود این موضوع را صورتجلسه کرده و از تحویل دهنده مدارک بخواهید آن را امضا کند.
- از صحت اطلاعات و مشخصات مذکور در مبایعه نامه اطمینان پیداکنید.
- قبل از انجام معامله مطمئن شوید سند ملک آزاد است و اگر آزاد نبود تا زمان آزاد شدن سند، معامله را منعقد نکنید.
- مطمئن شوید ملک بدهی مالیاتی، شهرداری و … نداشته باشد.
مجازات جعل سند مالکیت
میزان مجازات جرم جعل با توجه به نوع سند که عادی ست یا رسمی و همچنین مرتکب آن متفاوت است. مطابق ماده 536 قانون مجازات اسلامی، مجازات جرم جعل اسناد عادی حبس از سه ماه تا یک سال یا سه تا دوازده میلیون ریال جزای نقدی در نظر گرفته شده است. علاوه بر این مجازاتها ضرر و زیان وارده بر اثر ارتکاب جرم نیز قابل مطالبه است.
مجازات جرم جعل اسناد رسمی توسط افراد عادی مطابق ماده 533 قانون مجازات اسلامی حبس از شش ماه تا سه سال یا سه تا هجده میلیون ریال جزای نقدی میباشد.
