سرقفلی چیست؟ یک بار بخوانید، اما اصولی!

سرقفلی این مغازه به فروش می‌رسد!

سرقفلی چیست، سوال خیلی‌هاست! شاید شما هم این جمله را بارها روی بنرهای مختلف در سر در مغازه‌ها و پاساژها دیده‌اید. سرقفلی مغازه ممکن است مفهومی سخت و پیچیده به نظر برسد. اما نگران نباشید، ما اینجا هستیم تا پرونده سرقفلی را به یک باره باز و آن را برایتان ببندیم تا کاملا با جوانب مختلف آن آشنا شوید. اگر با شرایط سرقفلی آشنا باشید، قطعا در آینده با ضرر و زیان کمتری روبه‌رو خواهید شد. زیرا خیلی از مراجعان می‌گویند، ما نمی‌دانستیم و اگر اطلاع داشتیم، هیچوقت تن به این شرایط سرقفلی نمی‌دادیم.

سرقفلی، سنتی دیرینه در فرهنگ بازار ایران است. طبق عرف مرسوم در اجاره‌نامه‌های واحدهای بازرگانی، معمولاً اجاره‌نشین (مستاجر) در ابتدای زمانِ شروع اجاره، مقداری پول به صاحب‌خانه می‌پرداخت. در این معامله سرقفلی، اولاً مقدار اجاره‌بها نسبتاً کمتر تعیین می‌شد. ثانیاً، صاحب‌خانه (مالک) متعهد می‌شد که در پایان دوره اجاره، قرارداد را با همان اجاره‌نشین تجدید کند. به این ترتیب اجاره‌نشین برتری در تمدید قرارداد اجاره در همان محل را در مقابل دیگران کسب می‌کرد.

با این حال، با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356، قانون‌گذار از درک سنتی حق استفاده از مکان که هم در عرف مقبول و هم شرعاً مورد تائید بود، فاصله گرفت و با الهام از مفاهیم حقوقی غربی، مفهوم جدیدی تحت عنوان حق کسب، پیشه یا تجارت را در این قانون مطرح کرد که از لحاظ ماهیتی با مفهوم سنتی سرقفلی، تفاوت‌های بسیاری داشت.

سرقفلی مغازه به زبان ساده با مثال

شاید اگر با مثال پیش برویم خیلی بهتر باشد. قبل از مثال هم حتما باید اشاره کنیم که سرقفلی ملک مسکونی نداریم و سرقفلی همیشه مربوط به اماکن تجاری است. فرض کنید مغازه‌ای را در جایی از شهر اجاره کرده‌اید. شروع به برندسازی کرده و با زحمت فراوان، در بازار، جا پیدا می‌کنید. شما هزینه زیادی برای این برند کرده‌اید، اما مدت‌زمان اجاره مغازه یا اماکن تجاری به انتها می‌رسد و موجر از شما می‌خواهد که تخلیه ملک را انجام دهید!

هر چه رِشته بودید، پنبه شد!

به‌خاطر همین، قانون سرقفلی ایجاد شد تا آسیب کمتری به کسب و کارها وارد شود. یک قرارداد بین مالک و مستاجر با عنوان سرقفلی نوشته می‌شد تا هر سال، این قرارداد تمدید شود و فرد هم به کسب و کار خود ادامه دهد. اما اگر مالک نمی‌خواست، می‌توانست مستاجر را مجبور به تخلیه ملک کند.

قبل از سال 1356، قانون سرقفلی به این شکل بود. اما قانون سرقفلی در سال 1356 تغییر شکل داد و برای دفاع از حقوق مستاجر، گفت که مالک با اتمام زمانِ اجاره، نمی‌تواند مستاجر را مجبور به ترک مغازه کند. چون حقِ مستاجر در این صورت ضایع می‌شود!

باز هم این قانون تا سال 1376 ادامه داشت، ولی در سال 1376 تغییر کرد! مفهوم حق کسب و پیشه باز به همان مفهومِ عرفی که قبل از سال 1356 بود، برگشت!

حالا دو مفهوم از سرقفلی داریم:

در اولین معنا، سرقفلی به پولی اشاره دارد که مستاجر در زمان شروع به اجاره یک ملک به موجر می‌دهد. با پرداخت این مبلغ، نه تنها اجاره‌بهای ماهانه تا حدودی کم می‌شود، بلکه موجر نیز متعهد می‌گردد که در پایان دوره اجاره، ملک را دوباره به همان مستاجر اجاره دهد و قرارداد اجاره را تمدید کند.
در معنای دوم، سرقفلی به حقی اطلاق می‌شود که به مستاجران املاک تجاری اجازه می‌دهد تا با پرداخت اجاره‌بهای بسیار کم، از ملک استفاده کنند. همچنین، در پایان دوره اجاره، این حق به آنها امکان می‌دهد تا به‌دلیل داشتن اولویت نسبت به دیگران، ملک را دوباره اجاره کرده و در آن باقی بمانند.

تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت

در این قسمت، تفاوت سرقفلی و حق کسب، پیشه یا تجارت را به‌صورت کامل برایتان شرح می‌دهیم:

حق کسب و تجارت، که در قوانین رابطه موجر و مستاجر سال 56 تعریف شده، به معنای اعتباری است که به‌تدریج و از طریق فعالیت‌های مستاجر در ملک، برای او به وجود می‌آید (برندسازی). این در حالی‌ست که سرقفلی، اصطلاحاً به مبلغی گفته می‌شود که مستاجر برای استفاده از ملک تجاری با اجاره‌بهای کم در ابتدای قرارداد پرداخت می‌کند و به او امکان می‌دهد پس از پایان دوره اجاره، همچنان در ملک باقی بماند.
با توجه به ناسازگاری حق کسب و تجارت با عرف و قوانین شرعی در ایران، شورای نگهبان آن را غیرشرعی اعلام کرده و این حق فقط برای قراردادهای اجاره‌ای که به موجب قانون 56 منعقد شده‌اند، کاربرد دارد. در مقابل، سرقفلی از جانب شورای نگهبان تائید شده و شرعی تلقی می‌شود.
از نظر پرداخت، سرقفلی یک مبلغ مشخص در آغاز قرارداد است که بر میزان اجاره‌بها تأثیرگذار است، در حالی که حق کسب و تجارت مبلغی نامشخص دارد که در زمان نیاز توسط کارشناس تعیین می‌شود.
در خصوص قابلیت انتقال، سرقفلی معمولا قابل انتقال به دیگران توسط مستاجر است، اما انتقال حق کسب و پیشه فقط از طریق سند رسمی ممکن است و معمولا مستاجر اجازه انتقال حق به دیگری را ندارد.
همچنین، سرقفلی در حقوق قابل ضمانت و توقیف است، اما حق کسب و تجارت چنین ویژگی‌هایی ندارد و قابل توقیف نیست.

این تفاوت‌ها نشان دهنده تأکید قانون‌گذار بر تمایز و حمایت‌های مختلف از این دو مفهوم در عرصه حقوقی و تجاری است.

مغازه سرقفلی بخریم یا نه؟

خرید و فروش سرقفلی، داستان‌ها و سختی‌های خودش را دارد. خرید سرقفلی مغازه دارای جنبه‌های مختلفی است. این نوع مالکیت به دو دسته حق کسب و پیشه و سرقفلی اصلی تقسیم می‌شود. با وجود مزایای مالی برای موجر، خریدار با محدودیت‌هایی مواجه است؛ مانند نیاز به اجازه مالک برای اقدامات خاص. این شرایط، خریدار را در موقعیتی شبیه به مستاجر قرار می‌دهد، با این تفاوت که هزینه بیشتری پرداخت کرده است. فرق مالکیت و سرقفلی، خیلی زیاد است. مبلغی که برای سرقفلی مغازه پرداخت می‌کنید، شاید کمی کمتر از مالکیت باشد، اما همیشه مستاجر خواهید ماند!

حتی ممکن است با مالک دچار مشکل شوید و مالک با شکایت و از طریق قانون سعی کند که ملک خود را پس بگیرد. قوانین سرقفلی خیلی پیچیده است، اما اگر در این زمینه به مشکل برخورده‌اید، نگران نباشید! ما اینجاییم که همین مشکلات را حل کنیم.

ویژگی‌های حق سرقفلی

حق سرقفلی دارای ویژگی‌ها و خصوصیات متمایزی است که آن را از سایر انواع حقوق مرتبط با املاک تجاری و اجاره‌ای جدا می‌کند. در ادامه، به برخی از این ویژگی‌ها اشاره شده است:

پیش‌پرداخت: حق سرقفلی معمولاً به‌صورت مبلغ نقدی تعیین شده است که مستاجر در ابتدای دوره اجاره به موجر پرداخت می‌کند. این وجه به‌عنوان نوعی تضمین برای حق استفاده طولانی‌مدت از ملک عمل می‌کند.
تأثیر بر اجاره‌بها: پرداخت حق سرقفلی می‌تواند منجر به تعیین اجاره‌بهای ماهانه کمتر از حد معمول شود، چرا که موجر از پیش وجه قابل توجهی دریافت کرده است.
تمدید قرارداد: با پایان یافتن دوره اجاره، مستاجر حق دارد قرارداد اجاره را تمدید کرده و در ملک باقی بماند، مگر آنکه شرایط خاصی در قرارداد تعیین شده باشد که این امر را محدود کند. باید به شرایط طرفین در قرارداد توجه شود.
انتقال‌پذیری: انتقال سرقفلی وجود دارد! مستاجر معمولا با شرایطی می‌تواند حق سرقفلی را به شخص دیگری انتقال دهد. این انتقال می‌تواند شامل فروش حق استفاده از ملک به مستاجر جدید باشد.
حمایت قانونی: در بسیاری از حوزه‌های قضایی، حق سرقفلی توسط قوانین خاصی حمایت می‌شود که به مستاجران امکان می‌دهد تحت شرایطی از حقوق خود در برابر موجران دفاع کنند.
ضمانت‌پذیری و قابل توقیف بودن: حق سرقفلی می‌تواند به‌عنوان ضمانت برای وام‌ها و تعهدات مالی دیگر قرار گیرد و در صورت لزوم قابل توقیف است.
تأثیر بر ارزش ملک: حق سرقفلی می‌تواند بر ارزش کلی ملک تأثیر بگذارد. زیرا این حق به عنوان یک دارایی قابل انتقال در نظر گرفته می‌شود.
محدودیت‌ها و شرایط: با وجود انعطاف‌پذیری، حق سرقفلی ممکن است با محدودیت‌ها و شرایط خاصی همراه باشد که در قرارداد اجاره تعیین می‌شوند و باید رعایت شوند.

وکیل سرقفلی در بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی

اگر جزء آن دسته از افرادی هستید، که در زمینه سرقفلی مغازه به مشکل برخوردید، وکیل‌های متخصص در حوزه دعاوی سرقفلی در بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی می‌توانند شما را در این زمینه راهنمایی کنند. بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی به‌عنوان مرکز فعال در دعاوی ملکی، با بیش از 15 سال تجربه در خدمت شماست تا مالک بمانید.