تصرف عدوانی
مشکلات مِلکی در نگاه اول، شاید خیلی ساده به نظر برسند، اما وقتی درگیر یکی از این مشکلات می‌شوید، تازه با خودتان می‌گویید که عه! چه کلاهی سرم رفت! ما در این مقاله سعی کردیم که یکی از مشکلات رایج در حوزه ملک را به اسم تصرف عدوانی توضیح دهیم تا اگر خدای ناکرده درگیر این قبیل از مشکلات شدید، حداقل با آگاهی قدم بردارید.
تصرف عدوانی چیست؟
اموال ما به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شود. یکی از اموال غیرمنقول، ملک است. مالک، حق این را دارد که ملک خود را به دیگری ببخشد، منتقل کند یا بفروشد. اما گاهی پیش می‌آید که بدونِ آگاهی مالک (روحِ مالک هم خبر ندارد)، ملک توسط شخص دیگری دچار دخل و تصرف می‌شود و تغییرات حقوقی و مادی روی آن انجام می‌شود. اگر ملک شما دچار تصرف عدوانی شده یا خدای ناکرده، شما تصرف عدوانی در ملک دیگری داشته‌اید، موضوع به همین راحتی حل نمی‌شود! زیرا تصرف عدوانی، عواقب کیفری و حقوقی دارد. اگر کسی رابطه قانونی با ملکی نداشته باشد، نمی‌تواند یعنی اصلا حق ندارد که تغییراتی را در ملک و اموال دیگران ایجاد کند. اگر کسی با زور و اجبار و بدون رضایت مالک در ملک تصرف داشته باشد، غیرقانونی بوده و دارای عواقب کیفری و حقوقی است.
ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی
ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی به مساله تصرف عدوانی اشاره می‌کند. بدین صورت که متصرفِ سابق ادعا می‌کند که فرد دیگری بدون رضایت او در مال غیرمنقولِ او تغییراتی ایجاد کرده است و اعاده تصرف را در این موضوع، درخواست می‌کند. نکته مهمی که باید در نظر بگیرید، این است که تصرف عدوانی همیشه در مورد اموال غیرمنقول مثل زمین یا آپارتمان صدق می‌کند. ماده 158 قانون آیین دادرسی مدنی شامل اموال منقول مثل ماشین نمی‌شود.
انواع تصرف عدوانی
تصرف عدوانی به دو نوع تصرف عدوانی کیفری و تصرف عدوانی حقوقی تقسیم می‌شود. اگر یک بار برای دعاوی کیفری در رابطه با یک موضوع خاص، درخواست داشته باشید، نمی‌توانید آن را تغییر دهید. پس حتما قبل از ادعا نکات مهم را بخوانید یا با یک وکیل مناسب مشورت کنید تا تصمیم درستی بگیرید.
تصرف عدوانی کیفری
تصرف عدوانی کیفری زمانی صورت می‌گیرد که فرد کاملا آگاه است که مال، متعلق به فرد دیگری است، ولی باز در آن مال، دخل و تصرف می‌کند. این کار جرم است و وقتی اثبات شد، حکم حبس به میزان یک ماه تا یک سال را دارد. در این وضعیت، شخصی که از او شکایت شده، باید بتواند مالکیت خود را اثبات کند. اگر در اثبات مالکیت خود ناتوان باشد، محکوم خواهد شد.
تصرف عدوانی حقوقی
در تصرف عدوانی حقوقی، رای نهایی این است که باید از مال، رفع تصرف صورت گیرد. یعنی کسی که مال را تصرف کرده، باید آن را به صاحب مال برگرداند. در تصرف عدوانی حقوقی، حبس وجود ندارد.
تفاوت تصرف عدوانی کیفری با حقوقی
- یکی از تفاوت‌های اصلی تصرف عدانی کیفری با حقوقی در این است که در تصرف عدوانی کیفری، شاکی حتما باید مالکیتش اثبات شود تا مشخص شود که شاکی، مالک یا نماینده قانونی است یا نه! در واقع فقط مالک می‌تواند از شما شکایت تصرف عدوانی کیفری داشته باشد. اما در تصرف عدوانی حقوقی، این طور نیست و لازم نیست که مالکیت شاکی حتما ثابت شود.
- یکی دیگر از تفاوت‌های اصلی تصرف عدوانی کیفری و حقوقی در مرجعی است که به پرونده‌ها رسیدگی می‌کند. در تصرف عدوانی کیفری باید برگه شکوائیه را در دادسرای حوزه وقوع مال ثبت کنید. اما دادخواست‌های تصرف عدوانی حقوقی را باید در دادگاه‌های حقوقی حوزه وقوع مال ارائه دهید. بنابراین حتما باید این تفاوت‌ها را در نظر بگیرید تا در وقت، هزینه و انرژی شما صرفه‌جویی شود. شاید مسائل حقوقی از آن موضوعاتی باشند که باعث ازبین‌رفتن انرژی روانی شما شوند، ما در بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی سعی می‌کنیم تا دقیق‌ترین و ریزترین جزئیات را نیز برای شما ارائه دهیم تا هیچ مشکلی در این زمینه نداشته باشید.
نمونه دادخواست تصرف عدوانی
در دادخواست تصرف عدوانی علاوه بر مشخصات طرفین (خواهان، خوانده/خواندگان، وکیل، خواسته یا موضوع درخواست) دلایل و منضمات از قبیل کپی سند مالکیت و برگه تحقیق محلی زیر نظر کارشناس رسمی دادگستری نیز باید آورده شود. بهتر است متن دادخواست توسط یک وکیل حرفه‌ای با استناد به مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب نوشته شود.
تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید
- اولین تفاوت تصرف عدوانی با خلع ید در ماهیت دعاوی است. خلع ید فقط ماهیت حقوقی دارد، اما تصرف عدوانی علاوه بر ماهیت حقوقی می‌تواند ماهیت کیفری نیز داشته باشد.
- تفاوت مهم دیگر این دو در مورد نوع اموال است. تصرف عدوانی همیشه در مورد اموال غیرمنقول مطرح می‌شود، اما خلع ید می‌تواند هم درباره اموال منقول و هم غیرمنقول باشد.
- طبق ماده 177 قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی به پرونده‌های تصرف عدوانی در خارج از نوبت نیز صورت می‌گیرد، اما در مورد خلع ید صدق نمی‌کند و حتما باید در نوبت قانونی رسیدگی شود.
- در دعاوی خلع ید، حکم بعد از صدور قطعی به اجرا در می‌آید. اما در دعاوی تصرف عدوانی می‌توان قبل از صدور حکم قطعی، آن را به اجرا درآورد.
تصرف عدوانی در ملک مشاع
تصور کنید سه دوست، ملکی را با کمک یکدیگر خریدند. این ملک، مشاع است و برای هر تغییر و دخل و تصرفی در آن، حتما باید هر سه نفر در جریان باشند، مگر این که پای وکالتنامه‌ای از طرف یکی از اعضا به بقیه در میان باشد. در این شرایط که هیچ وکالتنامه‌ای نیز در جریان نیست، اگر یکی از سه نفر، بدون اجازه دیگری تغییری در ملک ایجاد کند، تصرف عدوانی اتفاق افتاده است. در این صورت می‌توان با تنظیم شکوائیه از کسی که در ملک، دخل و تصرف ایجاد کرده شکایت کرد و ادعای تصرف عدوانی کیفری داشت.
تصرف عدوانی در زمین‌های کشاورزی
گاهی پیش می‌آید که فردی یک زمین کشاورزی در شهر دیگری دارد که سال به سال نیز به آن سر نمی‌زند. خُب ممکن است افرادی طمع کرده و از این فرصت استفاده کنند و به کشت محصولات در زمین کشاورزی بدون اجازه مالک بپردازند. پس از آگاه‌شدن مالک، دو حالت زیر اتفاق می‌افتد:
- اگر محصولات رشد کرده و در مرحله برداشت هستند. محصولات باید پس از برداشت محصولات توسط خاطی، پرداخت شود.
- اگر محصولات هنوز به مرحله برداشت نرسیده باشند، مالک حق دارد که درخواست ازاله زراعت کند و متصرف سریعا باید این کار را انجام دهد. اگر طی اطاله زراعت، آسیبی به زمین وارد شود، باید متصرف، هزینه آن را بپردازد. مالک حق این را دارد که زمین زراعی را از بین نبرد، ولی متصرف را از آن بیرون کند.
ویژگی‌های یک وکیل در دعاوی تصرف عدوانی
الحق که دعاوی تصرف عدوانی، پرونده‌های پیچیده‌ای هستند و جزئیات ریز فراوانی دارند. بنابراین اگر خودتان پرونده را دنبال می‌کنید که هیچ. اما اگر پیگیری دعاوی تصرف عدوانی را به وکیلی سپرده‌اید، حتما نسبت به تجربه‌های قبلی او سوال کنید. تجربه یکی از اولین شروط در موفقیت چنین پرونده‌هایی است که خاص هستند. احاطه کامل به مواد قانونی و استفاده درست و به‌جا از آنها برگ برنده شماست. اگر در این زمینه نیاز به کمک داشتید، با بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی تماس بگیرید. ما کمکتان می‌کنیم که مالک بمانید!
