نحوه فروش املاک شراکتی (مشاعی) که قابلیت جداسازی سهم شرکا در آن وجود ندارد
ممکن است اشخاصی در ملکی شریک باشند و یکی یا چند نفر از شرکا تمایل به ادامه شراکت نداشته باشد از سویی شرکای این ملک بر نحوه جداسازی سهم خود توافقی نداشته باشند و از سویی سهم شرکا در ملک غیر قابل تقسیم باشد در این موارد چاره ای جز فروش ملک باقی نمی ماند در این نوشتار سعی داریم بررسی نماییم آیا این قبیل ملک ها قابل فروش می باشند از سوی دیگر در صورت امکان فروش نحوه آن چگونه است و تشریفات فروش به چه نحو صورت می پذیرد و چه فرد یا افرادی می توانند ملک را خریداری نمایند و بطور کلی اطلاعاتی را در این خصوص با شما به اشتراک بگذاریم
نحوه فروش املاک شراکتی(مشاعی) که قابلیت جداسازی سهم شرکا در آن وجود ندارد به چه نحو است؟
در قدم اول برای فروش ملک مشاعی می بایست درخواست افراز آن را به واحد ثبتی ارایه نمود تا معلوم شود که ملک قابلیت جداسازی سهم شرکا را ندارد (به جدا نمودن سهم شرکای ملک مشاعی بدون رضایت و توافق این شرکا،افراز می گویند)در این خصوص مسئول هر واحد ثبتی پس از دریافت درخواست افراز از سوی یک یا تعدادی از شرکای ملکی ابتدا رسیدگی به این موضوع را به احدی از کارشناسان اداره ثبت ارجاع می دهد تا کارشناس مربوطه با مراجعه به پرونده های ثبتی بررسی نماید که آیا پرونده ثبتی پلاک مورد درخواست برای افراز خاتمه یافته است یا خیر؟ و آیا سند مالکیت معارض دارد یا خیر؟ و متعاقبا با بررسی این موارد گزارشی را تهیه می نماید و نظر خود را به مسئول واحد ثبتی ارایه می دهدو
پچنانچه جریان ثبتی پلاک مذکور خاتمه یافته باشد و از سویی سند مالکیت معارض نیز در خصوصاین پلاک صادر نشده باشد پرونده به کارشناس نقشه بردار ارجاع می گردد تا کارشناس با دعوت متقاضی و بقیه شرکا و نماینده اداره ثبت محل را کارشناسی می نماید و نقشه ملک را ترسیم می نماید و به امضای حاضرین می رساند متعاقبا پس از ترسیم نقشه حدود مساحت و ممشخصات هر یک از قطعات تفکیکی نیز تعیین می گردد و در صورتمجلس منعکس و به امضای شرکا و نماینده ثبت می رساند.
در پایان مسئول واحد ثبتی پس از بررسی درخواست و ملاحظه نظریه نماینده ثبت و کارشناس نقشه کشی و صورتمجلس تنظیمی تصمیم خود را مبنی بر قبول افراز و نحوه آن یا رد درخواست افراز اعلام می نماید. تصمیم مسوول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکا ابلاغ می شود.
آیا تصمیم مسئول واحد ثبتی مبنی بر افراز یا رد آن قابل اعتراض است؟
بلی این تصمیم قابل اعتراض است و وفق ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع شرکا می توانند ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مسئول واحد ثبتی اعتراض خود را، به دادگاه شهرستان محلی که ملک در آنجا قرار دارد تسلیم نمایند که در صورت اعتراض دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. این حکم قابل شکایت فرجامی است.
نهایتا در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک، دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء، دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط، به فروش اموال غیرمنقول اقدام می نماید.
نحوه فروش املاک مشاع به چه نحو می باشد؟
فروش اموال از طریق مزایده به عمل می آید (مزایده ترتیبی است که در آن اداره، فروش کالاها و خدمات یا هر دو از طریق درج آگهی در روزنامه کثیرالانتشار و یا روزنامه رسمی کشور به رقابت میگذارد و قرارداد را با شخصی که بیشترین بها را پیشنهاد می کند، منعقد می سازد.)
هرگاه از طرف دولت یا شهرداری، محلی برای فروش اموال غیرمنقول معین شده باشد، فروش در آن محل به عمل می آید.
اگر محل هایی که معین شده است متعدد باشد، فروش در محلی به عمل می آید که برای منافع محکوم علیه ترجیح داده شده باشد و تشخیص این امر با مدیر اجرا است.
هرگاه از طرف دولت یا شهرداری محلی برای فروش تعیین نشده باشد، محل فروش را مدیر اجراء تعیین می کند.
موعد فروش را مدیر اجرا نظر به کمیت و کیفیت اموال توقیف شده معین و آگهی می نماید.
آگهی فروش باید در یکی از روزنامه های محلی یک نوبت منتشر شود.
آگهی مزبور در محل ملک نیز الصاق می گردد.
وعده فروش باید طوری معین شود که فاصله بین انتشار آگهی و روز فروش بیش از یک ماه و کمتر از ده روز نباشد.
در نقاطی که روزنامه نباشد، همچنین در مورد اموالی که قیمت آنها بیش از دویست هزار ریال نباشد، آگهی به جای انتشار در روزنامه به تعداد کافی در معابر الصاق و تاریخ الصاق در صورت مجلس قید می شود.
محکوم له و محکوم علیه می توانند علاوه بر آگهی که توسط قسمت اجراء به عمل می آید، آگهی دیگری به خرج خود منتشر نماید.
چه نکاتی باید در آگهی فروش مال غیرمنقول تصریح شود؟
1- نام و نام خانوادگی صاحب ملک
2- محل وقوع ملک و توصیف اجمالی آن و تعیین اینکه محل سکونت یا کسب و پیشه یا تجارت یا زراعت یا غیره است
3- تعین اینکه ملک ثبت شده است یا خیر
4- تعیین اینکه ملک در اجاره است یا نه و اگر در اجاره است مدت و میزان اجاره
5- تصریح به اینکه ملک مشاع است یا مفروز و چه مقدار از آن فروخته می شود
6- تعیین حقوقی که اشخاص نسبت به آن ملک تحت هر عنوان دارند
7- قیمتی که مزایده از آن شروع می شود
8- ساعت و روز و محل مزایده
در صورتی که تغییر روز فروش ضرورت پیدا کند، مجددا آگهی خواهد شد.
فروش با حضور مامور اجرا و نماینده دادسرا به عمل می آید و صورت مجلس فروش به امضا آنها می رسد.
هر کس می تواند در مدت پنج روز قبل از روزی که برای فروش معین شده است، اموالی را که آگهی شده ملاحظه نماید.
چه کسانی می توانند در مزایده شرکت نمایند؟ و چه کسانی حق شرکت در مزایده را ندارند؟
محکوم له می تواند مثل سایرین در خرید شرکت نماید ولی ارزیابان و مامورین اجرا و سایر اشخاصی که مباشر امر فروش هستند، همچنین اقربای نسبی و سببی آنان تا درجه سوم نمی توانند در خرید شرکت کنند.
در مزایده چه شخصی برنده است؟و این شخص چه اقداماتی را می بایست انجام دهد؟
در مزایده مال متعلق به کسی است که بالاترین قیمت را قبول کرده است.
مامور اجرا می تواند پرداخت بهای اموال را به وعده قرار دهد. در این صورت برنده مزایده باید ده درصد بها را فی المجلس به عنوان سپرده به قسمت اجرا تسلیم نماید. حداکثر مدت مزبور از یک ماه تجاوز نخواهد کرد.
در صورتی که برنده مزایده در موعد مقرر، بقیه بهای اموال را نپردازد، سپرده او پس از کسر هزینه مزایده به نفع دولت ضبط و مزایده تجدید می گردد.
صاحب مال می تواند تقاضا کند که بعضی از اموال او را مقدم یا موخر بفروشند و یا اینکه خود او بالاترین قیمت پیشنهادی را نقدا پرداخت و از فروش آن جلوگیری نماید.
چنانچه مالی که در مزایده است خریدار نداشته باشد به چه نحو اقدام می گردد؟
هرگاه مالی که مزایده از آن شروع می شود خریدار نداشته باشد
1- محکوم له می تواند مال دیگری از محکوم علیه معرفی و تقاضای توقیف و مزایده آن را بنماید.
2- معادل طلب خود از اموال مورد مزایده به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند.
3- تقاضای تجدید مزایده مال توقیف شده را بنماید و در صورت اخیر مال مورد مزایده به هر میزانی که خریدار پیدا کند، به فروش خواهد رفت و هزینه آگهی مجدد به عهده محکوم له می باشد. و هرگاه طلبکاران متعدد باشند، رای اکثریت آنها از حیث مبلغ طلب برای تجدید آگهی مزایده مناط اعتبار است.
هرگاه در دفعه دوم هم خریداری نباشد و محکوم له نیز مال مورد مزایده را به قیمتی که ارزیابی شده قبول ننماید، آن مال به محکوم علیه مسترد خواهد شد.
نحوه اعتراض به مزایده به چه نحو است؟
پس از انجام مزایده صورت مجلس تنظیم و در آن نام و نام خانوادگی مالک و خریدار و خصوصیات ملک و قیمتی که به فروش رسیده نوشته می شود و به ضمیمه پرونده اجرایی، به دادگاهی که قسمت اجرای آن دادگاه اقدام به فروش کرده است، تسلیم می گردد.
شکایت راجع به تنظیم صورت ملک و ارزیابی آن و تخلف از مقرات مزایده و سایر اقدامات مامور اجرا ظرف یک هفته از تاریخ وقوع، به دادگاهی که مامور اجرا در آنجا ماموریت دارد، داده می شود.
دادگاه در وقت فوق العاده به موضوع شکایت رسیدگی و در صورتی که شکایت را وارد و موثر دانست، اقدامی را که بر خلاف مقررات شده است، ابطال و دستور مقتضی صادر خواهد نمود.
قبل از اینکه دادگاه در موضوع شکایت اظهار نظر نماید، سند انتقال داده نمی شود.
دادگاه در صورت احراز صحت جریان مزایده، دستور صدور سند انتقال را به نام خریدار می دهد و این دستور قطعی است.
در مواردی که ملک خریدار نداشته و محکوم له آن را در مقابل طلب خود قبول نماید، مالک ظرف دو ماه از تاریخ انجام مزایده، می تواند کلیه بدهی و خسارات و هزینه های اجرایی را پرداخته و مانع انتقال ملک به محکوم له شود.
دادگاه بعد از انقضای مهلت مزبور، دستور انتقال تمام یا قسمتی از ملک را معادل طلب محکوم له باشد، خواهد داد.
هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفترخانه اسناد رسمی به نام خریدار امضاء می نماید.
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز، پس از کسر هزینه عملیات اجرایی، طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکا به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
