وکیل ملکی
وکیل ملکی به چه کسی می‌گویند؟ اگر در اموال غیرمنقول به مشکل قانونی بربخورید، باید برای حل دعاوی حقوقی و کیفری به وکیل ملکی مراجعه کنید. مباحث قانونی در در زمینه خرید و فروش ملک به‌قدری پیچیده است که بدون تعارف به بودن یک وکیل باتجربه نیاز دارید. در موضوعات عمومی‌تر دیگر، 100 درصد نه ولی فرد می‌تواند به 50 درصد پرونده، آگاهی و اشراف داشته باشد، اما در موضوعات ملکی، قضیه فرق می‌کند. شما با پیچیدگی خاصی روبه‌رو هستید که ممکن است با یک حرکت ساده، کیش و مات شوید!
یکی از معیارهایی که باید در انتخاب وکیل ملکی خوب به آن توجه کنید، قدرت تحلیل وکیل مورد نظر است. موضوعات ملکی گسترده‌اند و فرد باید صبور، باوجدان و تحلیلگر حرفهای باشد تا بتواند به حل مشکلات پرونده بپردازد.
انواع دعاوی ملکی
سه حالت در دعاوی ملکی وجود دارد:
- ممکن است مواردی در قرارداد ملکی ذکر شود که یکی از طرفین قرارداد، آن را رعایت نکرده باشد (نقض کرده باشد).
- یک نفر سوء نیت مجرمانه نسبت به ملک دیگری داشته باشد.
- در قانون ثبت املاک، شیطنت‌هایی صورت گیرد.
دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی
طبق قرار قبلی، فروشنده متعهد می‌شود که در زمان و مکان مشخصی حضور پیدا کند و ملک را به خریدار بفروشد. اما فروشنده، نسبت به تعهد خود، مسئولیت‌پذیر نیست و در دفترخانه حضور پیدا نمی‌کند. اینجا وکیل ملکی باید روی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی متمرکز شود.
دعاوی رفع تصرف عدوانی
فرد ادعا می‌کند که ملک او به زور و بدون رضایت به تصرف دیگری درآمده است. فرد باید بتواند مالک‌بودن خود را با سند و مدرک ثابت کند. حساسیتِ کار وکیل ملکی در این موضوع بسیار بالاست و باید ریز به ریز به جزئیات پرونده، اشراف داشته باشد.
دعاوی فروش ملک مشاع
مشاع یعنی، یک ملک دارای یک مالک نباشد و در عوض، چندین نفر مالک یک ملک هستند. اگر ملک بدون رضایت یکی از مالکان به فروش برسد، اینجا باید فردی که رضایت نداشته، از طریق داد برای افراز ملک مشاع اقدام کند. ملک‌هایی که دارای ارزش ریالی بالایی هستند، اغلب دچار چنین مشکلاتی می‌شوند. وکیل ملکی خوب باید بتواند از حق طرفین به‌خوبی دفاع کند.
دعوای الزام به تحویل مبیع
طبق قانون، وقتی مالک، ملک خود را به فروش می‌رساند، باید در زمان مقرر، ملک را تحویل دهد. گاهی فروشنده از این زمان مقرر سرپیچی می‌کند و مدام امروز و فردا می‌کند. اینجا باید وکیل ملکی باید به نفع خریدار، شکوائیه تنظیم کند تا بتواند، خریدار را به حق خود برساند.
تغییر کاربری
یکی دیگر از پرونده‌های ملکی رایج، تغییر کاربری است. تغییر کاربری اکثرا به مجوز شهرداری و جهاد کشاورزی و برخی مجوزهای مرتبط با پرونده نیاز دارد. کمک وکیل ملکی در این مساله، رساندن شما به نتیجه مورد نظر در سریع‌ترین زمان ممکن است.
چرا وکیل ملکی
ماده 100 قانون شهرداری و تبصره‌های آن را کجا باید به کار بُرد؟
ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم کجا کاربرد دارد؟
وکیل چه زمانی باید ادله و اظهارات را در دادگاه ارائه کند؟
اگر طرف حق باشید، ممکن است با دفاع نادرست از خود، تمام حق خود را تضییع کنید. بنابراین وکیل ملک در کنار شماست تا از این مشکلات جلوگیری شود. بیشترین مشکلات زمانی پیش می‌آید که شما زمین یا ملکی را پیش خرید می‌کنید. طرف شما اگر خیلی کاربلد باشد و به ناحث، حق شما را تضییع کند، در اکثر اوقات شما بازنده خواهید شد. اما یک وکیل ملکی خوب و باتجربه (تاکید می‌کنیم باتجربه)، می‌تواند شما را به حق خودتان برساند. تجربه در موضوعات مربوط به حقوق ملکی بسیار مهم است. زیرا وکیل باتجربه بر حسب تجربه و بررسی پرونده‌های متعدد تمام راه‌هایی که می‌تواند سریع‌تر شما را به نتیجه برساند، بلد است.
نکته مهم: البته این نکته را هم در نظر بگیرید که یک وکیل خوب، معجزه نمی‌کند. چون گاهی برخی از افراد تمام اشتباهات را در پرونده مرتکب می‌شوند و تمام پُل‌ها را خراب می‌کنند و بعد سراغ وکیل می‌آیند. در حالی که عقل سلیم باید از قبل و پیش از هر اقدامی برای پیشگیری از مشکلات زیاد به وکیل مراجعه کند.
فرآیند پرونده ملکی
ابتدا باید وکیل ملکی، شکوائیه مرتبط با موضوع پرونده تشکیل دهد. تنظیم شکوائیه از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع شما تمام ادله، مدارک و اسنادی که ثابت می‌کند حق با شماست را در این شکوائیه تنظیم می‌کنید. هر شکوائیه‌ای دارای ساختار حقوقی و قانونی است که وکیل ملکی کاملا بر آن واقف است. در واقع شما نمی‌توانید روی یک کاغذ خالی، تمام اسناد و مدارکتان را بنویسید و به مراجع قضایی تقدیم کنید. هر چیزی اصول و قاعده خاصی دارد. هر چه شکوائیه شما دقیق‌تر باشد، پرونده سریع‌تر به جریان می‌افتد.
پس از به جریان درآمدن پرونده، وکیل ملکی باید شروع به جمع‌آوری مدارک لازم کند. چون تمامی مدارک در شکوائیه کامل نیستند و قطعا نقص‌هایی وجود دارد که باعث شده تا شما برای حل آن به وکیل معتمد مراجعه کنید. وکیل ملکی از مدارک مهم‌تر شروع می‌کند و براساس تشخیص خود، آنهایی که از اهمیت بیشتری برخوردار هستند، کامل می‌کند.
حکم اولیه صادر می‌شود. در حکم اولیه، موکل راضی نیست. اغلب هم این گونه است و نارضایتی موکل طبیعی است. وکیل ملکی اعتراض می‌کند و دادگاه تجدید نظر به اجرا درمی‌آید. براساس حرفهای قاضی، وکیل دنبال دفاعیه و مدارک اضافی‌تر است که حکم دادگاه تغییر پیدا کند. این مرحله، حساس‌ترین بخش پرونده‌های ملکی است. اینجاست که تجربه بیشتر و تبحر کافی وکیل ملکی به داد شما خواهد رسید. باید ادله کافی و قوی برای دادگاه جمع‌آوری شود. حتما هم لازم نیست که وکلی ملکی تنها از یک مسیر دنبال پرونده باشد. ممکن است وکیل متوجه شود که راه‌های قبلی به ضرر پرونده است و این بار باید راه‌های دیگری را امتحان کند. این مراحل مدام تکرار می‌شوند تا وکیل ملکی، دادگاه را به نفع شما تغییر جهت دهد.
نکته مهم: گاهی وکلایی هستند که با قیمت کم، شما را وسوسه می‌کنند تا مسئولیت پرونده‌شان را به آنها دهید. برخی از وکلا، پرونده‌های زیادی را به عهده می‌گیرند و همین زیاد بودن پرونده‌ها باعث می‌شود تا پرونده شما را به‌خوبی پیش نبرند و از در همان مراحل ابتدایی، پرونده به ضرر شما تمام شود. بنابراین پیش از انتخاب وکیل ملکی خوب، همه چیز را بررسی کنید که پشیمانی به بار نیاید.
نکات مهم در خرید و فروش ملک
آقا جان دقت کنید که مورد معامله، مستحق‌الغیر نباشد!
گاهی فروشنده با وعده و وعیدهای توخالی شما را در خرید ملکِ مساله‌دار وسوسه می‌کند. شرطِ قیمتِ پایین نشان‌دهنده پُردِ شما در خرید یک ملک نیست. ممکن است این ملک، بعدها شما را چنان دچار مشکل کند که تمام مال خود را نیز از دست بدهید. قبل از معامله، حتما توجه کنید که هیچ ارگان دولتی مثل بانک، قوه قضائیه، شخص حقوقی یا حقیقی نسبت به این ملک، ادعایی نداشته باشند. در سند مالکیت حتما لفظ شش دانگ مطرح شود تا بعدها مشکلی پیش نیاید.
هویت ملک مورد نظر را شناسایی کنید
بدون بررسی دقیق ملک، آن را نخرید. ممکن است مورد معامله در شهر دیگری باشد و فروشنده به شما اطمینان دهد که هیچ مشکلی از بابت این ملک وجود ندارد. اما شما به برادر خود نیز اعتماد نکنید. چون همین مساله باعث می‌شود که بعدها با نزدیک‌ترین بستگانتان نیز دچار مشکل شوید.
توان جسمی و ذهنی مالک را بررسی کنید.
ممکن است مالک دچار مشکلاتی باشد که بعدها نزدیکان او بتوانند از مسیر قانونی ثابت کنند که حقوق آنها ضایع شده است. بنابراین در این جا خریدار دچار ضرر مالی می‌شود و زمان و انرژی زیادی بابت این مساله از دست خواهد داد. پس قبل از هر اقدامی، تمامی جوانب را بررسی کنید.
بررسی کنید که قبلا به شخص دیگری فروخته نشده باشد.
هیچ راهی وجود ندارد که شما مطمئن شوید که از قبل به کس دیگری فروخته شده یا نه. اما از طریق استعلام از اداره ثبت می‌توانید بررسی کنید که آیا ملک مورد نظر قبلا به‌صورت رسمی مورد معامله قرار گرفته است یا نه!
بنابراین در انتخاب وکیل ملکی برای خرید و فروش املاک بسیار حساس باشید. همان طور که در خرید و انتخاب موارد مهم در زندگی خود نهایت دقت را دارید، اینجا نیز حساس باشید تا بعدها دچار مشکلات بیشتر نشوید.