دعاوی ملکی
یکی از اموال ارزشمند در جامعه، ملک و مالکیت ان است. دعاوی مربوط به املاک ومالکیت مربوط به آن‌بخش زیادی از پرونده‌های دادگستری را شامل می‌شود. دعاوی ملکی دسته ای از دعاوی است که موضوع اصلی آنها مربوط به املاک و مالکیت ان ها است.
دعاوی ملکی زمانی اتفاق می افتد که موضوع خواسته یک ملک باشد و یا علت اختلافات طرفین ناشی از یک ملک یا مال غیر منقول باشد مانندزمین، آپارتمان و مغازه.
دعاوی ملکی ممکن است حقوقی یا کیفری باشد. به عنوان مثال دعوای خلع ید و یا الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی ملکی حقوقی هستند که حجم زیادی از پرونده‌های دادگاه‌ها را تشکیل داده اند.
و دعاوی ملکی که به علت ارتکاب یک جرم طرح میشوند دعاوی ملکی کیفری هستند. مانند دعوای مربوط به جعل اسناد ملکی.
دراین مقاله سعی داریم که به بررسی دعاوی ملکی حقوقی بپردازیم .ازجمله دعاوی ملکی (حقوقی).
1) الزام به تنظیم سند رسمی
طبق ماده ۲۲قانون ثبت املاک همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید. دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده باشد ، مالک خواهد شناخت.
بنابراین مالک یک ملک کسی است که سند رسمی داشته باشد و هنگام انتقال ملک نیز باید سند رسمی تنظیم شود. حال اگر انتقال دهنده سند سمی تنظیم نکند، کسی که ملک به او منتقل شده میتواند برای تنظیم سند طرح دعواکند.
2) دعوای خلع ید
در حالتی که مالک، ملکی را که سند رسمی دارد در تصرف خود قرار دهد، مالک اصلی ملک میتواند برای تخلیه در دادگاه دعوای خلع ید مطرح کند که البته باید مدارکی که مالکیت اورا ثابت میکند به دادگاه ارائه دهد. بنابراین خلع ید حالتی است که فردی به غیر از مالک و بدون اجازه او در زمینی مستقرشودو ازان استفاده کند.
پس طرح دعوای خلع ید در صورتی است که خواهان سند رسمی مالکیت داشته باشد و اگر ملک ثبت نشده باشد مالک باید مالکیت خود را ثابت کند.
در دعاوی خلع ید مال مورد دعوا باید غیر منقول باشد یعنی قابلیت جابه جایی نداشته باشد مانند خانه و زمین و باغ و … اموال منقول یعنی اموالی که قابلیت جا به جایی دارند مانند خودرو و …که شامل این دعوا نمی شوند. و اینکه تسلط فرد بایستی غیر قانونی باشد و فرد خواهان می بایست مدارکی که نشان دهنده ی مالکیت اش باشد،داشته باشد.
3) دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق
ممکن است فردی بدون اینکه ملک شما را تصرف کند مانع استفاده شما از آن شود به این معنا که اعمالی را انجام دهد که برای استفاده و رفت و امد در ملک شما مزاحمت ایجاد کند و یا کارهایی که مانع شما شود.
براساس قانون مدنی هر مالکی اجازه دخل و تصرف در اموالش را دارد و همچنین می تواند دیگران را منع کند؛ پس اگر فرد یا افرادی مانع دخل و تصرف مالک در املاکش شوند مالک می تواند تحت عنوان دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق را به مراجع قانونی اعلام کند.
دراین حالت برای اقامه دعوای رفع مزاحمت و ممانعت از حق، شما باید سندی داشته باشید که نشان دهنده مالکیت و سابقه تصرف تان باشد همچنین مزاحمت و ممانعت باید غیرقانونی و بدون اجازه صاحب ملک باشد. در این نوع از دعاوی ممکن است قاضی با صادر کردن دستور موقت از ورود ضرر و زیان بیشتر جلوگیری کند.
4) دعوای فک رهن
رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (بدهکار) مالی را برای وثیقه به داین ( طلبکار ) می‌دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می‌گویند. الزام به فک رهن، انحلال عقد رهن است.
در بعضی موارد ممکن است شخصی ملکی را نزد بانک یا شخصی در رهن بگذارد و پس از اینکه دین خود را پرداخت کرد، آن کسی که مال نزد او به رهن گذاشته شده است اقدام به فک رهن ( ازاد کردن سند ملکی که در رهن بوده ) نکند.
مثلا فردی برای کرفتن وام از بانک ؛ خانه اش را در رهن بانک گذاشته است حال پس از تسویه با بانک ملک از رهن خارج نمی شود ، در این صورت فرد می تواند دعوای الزام به فک رهن را اقامه کند. یا حالتی که فردی خانه اش را به دیگری می فروشد در حالی که ملک در رهن است و متهد می شود که ملک را در تاریخ معین از رهن خارج کند اما نمی تواند ، حال خریدار می تواند تحت عنوان دعوای الزام به فک رهن به مراجع قانونی شکایت کند.
5) دعوای الزام به تحویل ملک
اگر در مبایعه نامه (یعنی قراردادی که در ان مالی از فروشنده به خریدار داده شده و در عوض آن پول یا مال دیگری دریافت می‌شود.در بحث خرید و فروش املاک مبایعه نامه یعنی قراردادی که طبق آن فروشنده، ملک یا زمینی را در قبال دریافت مبلغی معین به خریدار می‌دهد.) زمان مشخصی برای تحویل ملک به خریدار تعیین شده باشد باید در همان تاریخ مبیع ( دراین جا ملک مبیع است) به خریدار تحویل داده شود. گاهی در فاصله معامله و تنظیم سند رسمی ارزش ملک زیاد می شود و فروشنده به همین بهانه در تحویل ملک تأخیر میکند. در این حالت خریدار می تواند اقدام به طرح دعوای الزام به تحویل ملک نماید.
6) دعوای رفع تصرف عدوانی
منظور از تصرف عدوانی یعنی تصرف در مال دیگری بدون اجازه مالک ان مال.
دعاوی ناشی از تصرف عدوانی هم میتواند یک دعوای حقوقی باشد و هم میتواند یک دعوای کیفری باشد.
که مادراین قسمت به تعریف حقوقی رفع تصرف عدوانی می پردازیم:
بر این اساس هرگاه شخصی متصرف ملکی باشد و دیگری بدون مجوز قانونی ملک را به تصرف خود در‌آورد. متصرف قبلی میتواند با مراجعه به دادگاه حقوقی و طرح دعوای رفع تصرف عدوانی نسبت به بازپس‌گیری ملک خود از متصرف اقدام کند.
دردعوای تصرف، فرد باید با ارائه سابقهی تصرف خود از طریق یک قرارداد و یا یک سند رسمی اعلام کند که ملک بدون رضایت او از تصرف او خارج شده است. زیرا طبق ماده۱۵۸تا۱۷۷ قانون ایین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب برای عنوان تصرف عدوانی وجود سه شرط الزامی است:
الف) سابقه تصرف قبلی خواهان
ب) تصرف بعدی خوانده
ج) تصرف بدون مجوز قانونی.
نکته مهمی که وجود دارد این است که دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید متفاوت است. در تصرف عدوانی نیازی نیست که مالکیت خواهان به اثبات برسد و تنها مساله مهم اثبات سابقه تصرف است ولی در دعوای خلع ید خواهان باید مالکیت خود را نسبت به ملک اثبات کند.
7) باطل بودن معامله صوری به قصد فرارازدین
معامله به قصد فرار از دین در مواردی است که فرد بدهکار برای اینکه اموالش توسط طلبکاران توقیف نشود، اقدام به انجام معامله ای میکند تا از گرفتن طلب از سوی آنها در امان بماند.
فردی بدهکار است و برای اینکه اموالش مورد توقیف طلبکاران قرار نگیرد تا از آن او طلب خود را بگیرند ، معامله‌ای انجام می‌دهد که ممکن است صوری باشد یا نباشد. به طور مثال فردی بابت پرداخت مهریه به همسرش بدهکار است و چون تصور میکند همسرش قصد مطالبه مهریه‌اش را دارد، مال خود را به دیگری می‌فروشد و وجه حاصل از آن را در یک حساب ناشناس واریز میکند تا همسرش قادر به گرفتن طلب خود نباشد و نتواند مال مورد نظر را توقیف کند.
با استناد به ماده ۲۱۸ قانون مدنی معامله با قصد فرار از دین به‌صورت صوری باطل است. اگر کسی قصد فرار از دین دارد و به خاطر اینکه مال به دست طلبکاران نرسد، اموالش را معامله کند این معامله باطل است
نکته اخر اینکه دعاوی ملکی حقوقی بسیار بیشتر از ان چیزی است که در این مقاله به ان اشاره شد از جمله:
• دعوای مربوط به الزام به دریافت گواهی پایان کار.
• دعوای مربوط به درخواست و مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه
• دعوای مربوط به تخلیه‌‌ی اماکن تجاری
• دعوای ثبت در مورد ابطال اجرائیه‌‌ی ثبتی برای املاک
• دعوای ابطال سند مالکیت معارض
• دعوای تقسیم و افراز ملک مشاع
• دعوای فروش ملک مشاع
هشدار:
1. مطالب ارائه‌شده صرفا جنبه پژوهشی داشته و درهرحال اسباب بی‌نیازی شما از وکالت یا مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در موضوع را فراهم نمی‌آورد. زیرا ممکن است شما پس از خواندن مطالب ذیل استنباطی کاملاً متفاوت با یک حقوقدان داشته باشید. یا اینکه قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای مطروحه استنباط متفاوتی از قوانین داشته باشد. و یا در جلسه رسیدگی سؤالات متفاوت (بعضاً جهت‌دار به لحاظ حقوقی) مطرح گردد که نیاز به پاسخگویی فوری و حقوقی دارد.
از سوی دیگر بامطالعه مطالب حقوقی ممکن است شما نیز به‌مانند بسیاری از مراجعین به دادگستری در تبیین خواسته و طرح دفاعیات به‌طور شفاهی و کتبی دچار اشتباه شوید. و تصورات ذهنی متفاوتی از حقوقدانان را به دادگاه ارائه دهید که نهایتاً خسارات و صدمات غیرقابل جبرانی را برای شما فراهم آورد زیرا وکلای دادگستری در موضوعات حقوقی به تشخیص خود عمل می‌نماید و از سوی دیگر درگذر زمان ممکن است دفاعیات آنها در پرونده‌های مختلف و حتی در جریان سیر یک پرونده اختلافات فاحشی را داشته باشد تا بتوانند بهترین نتیجه را به نفع موکل خود کسب نماید.
2. هر گونه کپی برداری غیرمجاز و خلاف قانون که اسباب تضییع حقوق معنوی مولفین را داشته باشد موجب تعقیب قانونی است.
