دعواي حقوقي ملكي
همانطور كه در مقاله ي قبلي گفتيم، يكي كديگر از دعاوي حقوقي ملكي دعواي تقسيم و افراز ملك مشاع است كه دراين مقاله به بررسي ان مي پردازيم.
منظور از ملك مشاع ، ملک مشترک است یعنی ملکی که بیشتراز یک مالک داشته باشد. مثلا اگر خانه ای باشد که ۳ دانگ آن متعلق به الف و ۳ دانگ ديگر آن متعلق به ب باشد. یا اینکه افراد بیشتری نیز باشند طوري که مشخص نباشد سهم هر کدام از افراد کدام قسمت از خانه است مالکیت آنان را مشاع می گویند. و يا خانه ای به عبارتی در ملک مشاع افراد در جزء جزء ملک با هم شریک هستند.
حال که معناي مشاع را دانستیم می توانیم به معناي مفروز هم پي ببريم ، چرا كه مال یا ملک مفروز نقطه مقابل ملک مشاع است یعنی مالی را مفروز می گویند که مالک آن یک نفر است و شراکتی در آن وجود ندارد. بهتراست بگوييم كه مال مفروز همان مال مشاعی است که سهم شرکا در آن مشخص و از هم جدا شده اند و دیگر شراکت و مشترک بودنی در کار نیست.
افراز ملک مشاع
افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر و جدا کردن سهم هر یک از افرادي است كه در يك مال شريك هستند و ممکن است با توافق و تراضی انجام شود یا توسط دادگاه انجام بشود.
به معناي ديگر افراز يعني استقلال بخشیدن و مستقل کردن مالکیت مشترک افراد بر مال مشاع است و مالي که در آن افراز صورت گرفته باشد را مال “مفروز” می گویند.
شرکایی که درمالي شريك هستند می توانند افراز مال مشترک را با توافق انجام دهند مگر آن که افراز و تقسیم به موجب قانون ممنوع شده باشد و یا اینکه شرکا تعهد برعدم تقسیم کرده باشند. اگر هم تراضی و توافق شرکا ممکن نشد هركدام از آنان می توانند از مرجع صالح دادگاه یا اداره ثبت تقاضای افراز مال را کنند.
کاربرد افراز و عدم امکان افراز ملک مشاع
دعوای افراز به دعوایی مي گويند که در ان یکی از شرکای ملک مشاع علیه شریک یا شرکای دیگر ا به منظور تقسیم کردن مال مشترک أقامه دعوي ميكند البته در صورتی که تراضی و توافقی حاصل نشود.
افراز ساده ترين نوع تقسيم است ، باه اين معنا که بيشتر در اموالی وجود دارد که آن اموال قابل تجزیه و قابل جدا شدن هستند و به اصطلاح مثلی هستند مثل یک خروار گندم و… ولي در ملک مشاع که قابل تجزیه نیست کمی سخت است اما غیر ممکن هم نیست.
فرض کنید که خانه ای دو طبقه به ارث رسیده که مشاع است و طرفین توافق می کنند که یک طبقه برای یک نفر و طبقه دیگر هم برای نفر بعدی باشد اما تقسیم به افراز شاید همیشه اینگونه نباشد و اگر در ملکی وضعیت بطوري بود که اگر خواستیم از آن ملک سهم هر کسی را جدا کنیم به صورت مساوی سهم افراد تقسیم نشود و سهام آنان برابر نباشد ، نميتوانيم از افراز استفاده كنيم بلكه بايد از حالتي از تقسيم استفاده كنيم كه تعديل نام دارد. تعدیل برای حالتی است که ملک مشاع اجزای برابر ندارد ولی می توان سهام افراد را به گونه ای تعیین کرد که از نظر ارزش برابر باشند.
درخواست افراز ملک مشاع
زماني که دو یا چند نفر در مال مشاع غیر منقولی شریک باشند اگر همه آنها تمایل به تقسیم مال داشته باشند و در نحوه تقسیم و میزان سهم خود اختلافی نداشته باشند می توانند خود به تقسیم آن بپردازند اما زمانی که در مورد نحوه تقسیم و میزان سهم رضایت نداشته باشند هر كدام از شرکا می توانند افراز مال مشاع را با شرایطی که گفته خواهد شد درخواست كنند.
مرجع رسیدگی به دعوای افراز
به طور کلی دو مرجع برای رسيدگي به درخواست افراز داراي صلاحیت هستند:
اولین مرجع اداره ثبت محل واقع شدن ملک مشاع و دومین مرجع صالح برای رسیدگی به این درخواست دادگاه عمومی محل وقوع ملک است.
الف) اداره ثبت
زمانی که نسبت به ملکی عملیات ثبتی خاتمه پیدا کند یعنی یا ملک دارای سند مالکیت باشد و یا در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد یا هرچند که نسبت به آن سند مالکیت صادر نشده است اما درخواست مربوطه به ثبت رسیده و مراحل قانونی برای ثبت مال غیرمنقول انجام شده باشد در چنین شرایطی اداره ثبت محل وقوع ملک مشاع دارای صلاحیت به درخواست افراز نسبت به چنین ملکی می باشد.
درخواست افراز در اداره ثبت رسیدگی و تصمیم گیری می شود و تصمیمی که اداره ثبت در خصوص افراز می گیرد ظرف ۱۰ روز قابل اعتراض در دادگاه عمومی است.
پس از وصول درخواست افراز از طرف شریک یا شرکا مسئول هر واحد ثبتی رسیدگی به آن پرونده را به نماینده ثبت ارجاع می دهد.
ب) دادگاه عمومي
زمانی که نسبت به ملک مشاع عملیات ثبتی به پایان نرسیده باشد و یا بعضي از شرکای مال مشاع محجور و یا غایب مفقودالاثر باشند و یا در جایی که وراث جهت تقسیم ماترک اقدام می کنند و در بین ماترک مال منقولی وجود داشته باشد در چنین شرایطی افراز باید از طریق دادگاه عمومی محل وقوع ملک مشاع انجام شود.
نکته ي مورد توجه در رابطه با دعوای افراز در دادگاه این است که این دعوا باید به طرفیت تمام شرکا باشد و گرنه رد خواهد شد.و این که اگر برای یک ملک سند مالکیت صادر شده باشد و در خصوص حدود بین مجاورین اختلاف باشد تا زمانی که اختلاف حل نشده افراز آن ممکن نخواهد بود.
موارد غیر قابل افراز بودن ملک مشاع
1- یکی از این موارد عدم امکان افراز ملک مشاع به علت وجود مقررات قانونی مي باشد . مانند مندرجات قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و آیین نامه هاي مربوطه و يا عدم امکان افراز ملک موقوفه بین موقوف علیهم یا عدم امکان افراز ملک به دلیل اینکه جز اراضی ملی محسوب می شود.
2- یکی ديگر ازاين موارد زمانی است که تقسیم مال مشاع برای یک یا چند شریک ضررايجاد کند که به موجب ماده 591 قانون مدنی امکان تقسیم وجود نخواهد داشت مگر به تراضی.
3- یکی ديگر از موارد زمانی است که سند مالکیت معارض نسبت به ملك مشاع صادر شده و تا زمانی که رفع تعارض انجام نگيرد ، افراز انجام نمي شود.
4- مورد ديگر زماني است که افراز باعث کاهش یا ازبین رفتن ارزش ملک مي شود و یا ماهیت ملک طوري است که امکان افراز نسبت به آن وجود ندارد مثل افراز یک واحد آپارتمان.
دستور فروش ملك مشاع
اگر طبق تصمیم واحد ثبتی ، ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، به موجب ماده ۹ آیین‌نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع هنگام صدور حکم قطعی بر غیرقابل افراز بودن ملک و همچنين صدور حکم قطعی از دادگاه در مواردی که درخواست افراز از دادگاه انجام گرفت، دادگاه شهرستان محل وقوع ملک بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء که در رویه باید به شكل دادخواست مطرح شود دستور فروش آن را به اجرای احکام دادگاه خواهد داد.
مدیر اجرا نسبت به فروش ملک برطبق مقررات قانون اجرا احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول اقدام می‌كند. همچنین متقاضی و هركدام از شرکا می توانند مانند سایرین در مزایده شرکت كنند و با پیشنهاد بالاترین قیمت پیشنهادی مزایده را به نفع خود تمام كنند و از فروش ملک به شخص ثالث جلوگیری مي کنند.
