دعواي ابطال سند مالكيت معارض
يكي ديگر از دعاوي حقوقي ملكي، دعواي ابطال سند مالكيت معارض است. یکی از اشتباهاتی که ممكن است در حوزه ثبت اسناد اتفاق بيفتد، صدور سند مالکیت معارض است. منظور از اسناد مالکیت معارض يعني براي یک ملک دو سند به نام دو شخص صادر شده باشد طوري که ابتدا یک سند به نام شخصی برای یک ملک صادر شود و بعد از آن برای همان ملک، سند دیگری به نام شخص دیگر صادر شود.
در این حالت به سند دومی سند مالکیت معارض می گویند و دارنده آن باید دعوای ابطال سند مالکیت معارض را در دادگاه أقامه نمايد.
سند مالکیت معارض چگونه سندی است و انواع آن
طبق قانون رسیدگی به اسناد معارض،هنگامي که در مورد یک ملک یا حدود آن و یا حقوق ارتفاقی (مانند حق عبور از یک ملک) مربوط به آن دو سند صادر شده باشد، به سند دومی سند معارض مي گويند و سند اولی معتبر است مگر آنکه دارنده سند معارض ،حکم ابطال سند اولی را با طرح دعوا در دادگاه دریافت كند.
انواع تعارض در سند مالکیت
الف) تعارض دو سند در اصل ملک: این تعارض مربوط به زماني است که نسبت به ملکی كاملا و یا نسبت به قسمتي از آن، دو سند مالکیت به دو تاریخ که یکی زودتر از دیگری باشد صادر شده است.
ب) تعارض دو سند در حدود یک ملک: منظور از تعارض در حدود ملک، تعارض در مختصات ملک است.
ج) تعارض دو سند در حقوق ارتفاقی یک ملک: مثلا هنگامي كه در سند مالکیت ملکی حقی از ملک مجاور برای آن قائل شده باشند مانند حق عبور …… ولی مالک و دارنده ی سند مالکیت ملک مجاور این حق را برای ملک مذکور قایل نباشد در این صورت تعارض حقوق اتفاق افتاده است.
نكته مهم ان كه در تعارض میان دو سند مالکیت، اصل اینست که سندی که ابتدا صادر شده معتبر و سند دومی، معارض و نامعتبراست. اما دارنده سند مالکیت می تواند دعواي ابطال سند اولیه را مطرح کند.
در اینصورت اگر دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است؛ در مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را از دادگاه صالح در این مدت تقدیم نکند، اداره ثبت باطل بودن سند مالکیت معارض را در قسمت ملاحظات ثبت ملک قید مي نمايد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد.
نكته ديگر ان كه دارنده سند مالکیت معارض تا هنگامي که حکم نهایی دادگاه مشخص شود؛ حق هیچ گونه معامله با آن سند را ندارد.در صورتیکه دارنده سند مالکیت مقدم می تواند قبل از تعین تکلیف نهایی در دادگاه نسبت به مورد سند مالکیت معامله کند، اما دفاتر اسناد رسمی موظفند در متن سند بيان کنند که نسبت به مورد معامله، سند معارض صادر شده و تا زمان تعیین شدن تکلیف نهایی به خریدار سند مالکیت جدید داده نمی‌شود و در مورد انتقالات بعدی هم همین حکم اجرا مي شود.
ابطال سند مالکیت معارض
اداره ثبت هنگام برخورد با سند مالکیت معارض یا آگاهی از آن به هر صورت موظف است تا سند مقدم (اولیه) و موخر را به دفتر اسناد مربوطه ارسال کند و سپس ماموریني از طرف اداره ثبت برای تعیین حدود ملک و نقشه برداری و انجام عملیات کارشناسی فرستاده ميشود و در نهایت گزارش آنان نیز به پرونده ضمیمه مي شود و به هیات نظارت ارسال می شود تا تصمیم گیری شود و در صورت اعتبار داشتن، سند مالکیت موخر باطل مي گردد.
رسیدگی به تعارض اسناد مالکیت در صلاحیت هیأت نظارت و شورای عالی ثبت است، طبق بند ۵ ماده ۲۵ اصلاحی قانون ثبت رسیدگی به تعارض در اسناد مالکیت کلاً و یا بعضاً خواه نسبت به اصل ملک خواه نسبت به حدود و حقوق ارتفاقی آن با هیأت نظارت است.
رأی هیأت نظارت در این مورد در شورای عالی ثبت قابل تجديدنظر است وقتی که رأی هیأت نظارت صادر شده و به اداره ثبت فرستاده شد ،واحد ثبتی رونوشت رأی را برای اطلاع ذی نفع به مدت ۲۰ روز در تابلو اعلانات ثبت محل الصاق كرده و درصورتی که ظرف مدت مذکور به رأی هیأت نظارت اعتراض نشد رأی را اجرا می‌نماید و در صورت دریافت اعتراض در مدت ۲۰ روز سوابق امر به شورای عالی ثبت ارسال میگردد و پس از دریافت رأی شورای عالی ثبت نسبت به پیگیری موضوع اقدام می‌نماید.
چنانچه شورای عالی ثبت و هیأت نظارت تشخیص دهند که سند مالکیت معارض صادر شده مراتب را به اداره ثبت محل وقوع ملک اعلام میكنند و ثبت محل ، موضوع تعارض را به دارنده سند مالکیت ثبت مؤخر( معارض) ابلاغ می‌نماید.
اگر دارنده سند مالکیت معارض با اخطاری که به او ابلاغ شده است در مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نکند و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت محل تسلیم ننماید و دارنده سند مالکیت مقدم گواهی عدم طرح دعوی را از مراجع صالحه بگيرد و در مدت ذكرشده به واحد ثبتی تقدیم كند اداره ثبت ابطال سند مالکیت معارض را نسبت به مورد در ستون ملاحظات ثبت ملک قید مي نمايد و مراتب را به دارنده سند مزبور و دفاتر اسناد رسمی اعلام خواهد كرد و اگر سند مالکیت معارض در اختیار اداره ثبت باشد آن را باطل مي كند.
چنانچه دارنده سند مالکیت معارض ظرف مدت دو ماه به دادگاه صالح دادخواست داده باشد و گواهی طرح دعوی را به اداره ثبت تسلیم نماید اداره ثبت تا صدور حکم نهایی دادگاه اقدامی در مورد اسناد یاد شده نخواهد كرد.
مراحل طرح دعوای ابطال سند معارض
در دادخواست باید موارد زیر قید شود:
- نام، نام خانوادگی، نام پدر، سن، اقامتگاه و شغل خواهان..
- نام، نام خانوادگی، اقامتگاه و شغل خوانده.
- تعیین خواسته و بهاي ان براي زماني كه خواسته مالي باشد
- تعهدات و جهاتی که طبق آن خواهان خود را مستحق مطالبه می داند.
- آنچه که خواهان از دادگاه درخواست دارد.
- ذکر دلايل و وسایلی که خواهان برای اثبات ادعای خود دارد.
- امضای دادخواست دهنده
- اقامتگاه باید با تمام خصوصیات از قبیل شهر و روستا نوشته شود.
- چنانچه خواهان یا خوانده شخص حقوقی باشد، در دادخواست نام و اقامتگاه شخص حقوقی نوشته خواهد شد.
بعد از ثبت دادخواست در دفتر خدمات قضایی یا دفتر دادگاه، دعوا برای رسیدگی به یکی از شعب فرستاده می شود و در صورتی که دادخواست کامل و ایرادی مطرح نباشد، رسیدگی توسط دادگاه آغاز می شود.
هشدار:
1. مطالب ارائه‌شده صرفا جنبه پژوهشی داشته و درهرحال اسباب بی‌نیازی شما از وکالت یا مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در موضوع را فراهم نمی‌آورد. زیرا ممکن است شما پس از خواندن مطالب ذیل استنباطی کاملاً متفاوت با یک حقوقدان داشته باشید. یا اینکه قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای مطروحه استنباط متفاوتی از قوانین داشته باشد. و یا در جلسه رسیدگی سؤالات متفاوت (بعضاً جهت‌دار به لحاظ حقوقی) مطرح گردد که نیاز به پاسخگویی فوری و حقوقی دارد.
از سوی دیگر بامطالعه مطالب حقوقی ممکن است شما نیز به‌مانند بسیاری از مراجعین به دادگستری در تبیین خواسته و طرح دفاعیات به‌طور شفاهی و کتبی دچار اشتباه شوید. و تصورات ذهنی متفاوتی از حقوقدانان را به دادگاه ارائه دهید که نهایتاً خسارات و صدمات غیرقابل جبرانی را برای شما فراهم آورد زیرا وکلای دادگستری در موضوعات حقوقی به تشخیص خود عمل می‌نماید و از سوی دیگر درگذر زمان ممکن است دفاعیات آنها در پرونده‌های مختلف و حتی در جریان سیر یک پرونده اختلافات فاحشی را داشته باشد تا بتوانند بهترین نتیجه را به نفع موکل خود کسب نماید.
2. هر گونه کپی برداری غیرمجاز و خلاف قانون که اسباب تضییع حقوق معنوی مولفین را داشته باشد موجب تعقیب قانونی است.
