وکیل زمین کشاورزی
این روزها علاقه‌مندی افراد به داشتنِ زمین‌های کشاورزی و باغچه در حومه‌های شهر بیشتر شده و هر کسی برای فرار از روزمرگی‌ها و آلودگی‌های زندگی شهری به این سمت سوق داده می‌شود. گاهی مردم در خرید زمین‌های کشاورزی و مسائل مربوط به ثبت سند چار مشکلات حقوقی می‌شوند که فقط یک وکیل زمین کشاورزی باتجربه می‌تواند به آنها کمک کند. گاهی نیز کشاورزانی وجود دارند که روی زمین‌های کشاورزی سالیان سال کار می‌کنند و در مورد مالکیت آن به مشکل برمی‌خورند.
مسائل حقوقی مربوط به زمین‌های کشاورزی کمی چالش‌برانگیز هستند (البته نگران نباشید)، چون بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی در کنار شماست تا مالک بمانید. حل دعاوی مربوط به زمین‌های کشاورزی گاهی خسته‌کننده است و فرد دچار درماندگی می‌شود. اگر یک وکیل کارکُشته و حرفه‌ای در کنار افراد باشد، قطعا ورق برگشته و اتفاقات به نفعِ فرد رقم می‌خورد.
انواع اراضی
قبل از وارد شدن به مسائل حقوقی، یک سری اصطلاحات وجود دارد که اسامی سختی دارند، ولی با توضیحات ساده و روان سعی کرده‌ایم تا آنها را به‌راحتی در ذهن خود حک کنید. ما سه تقسیم‌بندی جامع از انواع اراضی را داریم:
- براساس نوع بهره‌برداری
- براساس محل وقوع مالکیت
- براساس کاربری (مالکیت)
اراضی از نظر بهره‌برداری به سه نوع تقسیم می‌شوند:
- بایر: اراضی بایر به زمین‌هایی می‌گویند که قبلا در آنها کشت صورت می‌گرفت، اما حالا نه! یعنی هیچ کشت و کشاورزی در آن صورت نمی‌گیرد.
- دایر: همان طور که از اسم آن پیداست، زمین‌هایی هستند که هم اکنون، کشت و کشاورزی در آنها دایر است. یعنی کشاورزی در آن صورت می‌گیرد.
- موات: یعنی زمین‌هایی که وقتی به گذشته و حالِ آنها نگاه می‌کنیم، هیچ کشت و زرعی در آنها صورت نگرفته است. از همان اول، زمین خالی بودند.
نکته مهم: تشخیص این که یک زمین دایر یا بایر یا موات است، توسط وزارت مسکن و شهرداری صورت می‌گیرد. البته در صورتی که دارای سند و مدرک هستید، می‌توانید به رای وزارت مسکن و شهرداری اعتراض کنید تا به ادعای شما رسیدگی شود.
معنی اراضی براساس محل وقوع مالکیت نیز خیلی ساده است. یعنی اراضی که در خارج شهر وجود دارند یا در محدوده شهر هستند. در واقع معیار تقسیم‌بندی، بودن یا نبودن در شهر است.
زمین‌ها براساس نوع مالکیت به موارد زیر تقسیم می‌شوند که بیشترین مشکلات حقوقی در این جا اتفاق می‌افتد. در واقع برای حل مشکلات حقوقی این بخش به وکیل زمین کشاورزی نیاز دارید:
- زمین‌های ملی
- زمین‌های موقوفه
- کاربری
- زراعی
- باغ‌ها
- زمین‌های صنعتی
- زمین‌های مسکونی
حق نسق چیست؟
خُب می‌رسیم به دعاوی مربوط به زمین‌های کشاورزی. یکی از مهم‌ترین دعاوی، حق نسق است. اول معنی لغوی نسق را با هم مرور کنیم. نسق یعنی نظم و ترتیب. تصور کنید که یک کشاورز، زمینی را که آباد نبوده، آباد کرده است. این کشاورز از طریق کشت و زرع در این زمین، آن را تبدیل به زمین آبادی کرده که از آن محصولاتی برداشت شده است. اگر بخواهیم به زبان ساده‌تری بگوییم، یعنی به آن زمین، نظم و ترتیب بخشیده است. خیلی ساده! بسیاری از زمین‌های کشاورزی با این مشکل حقوقی برخورد می‌کنند که یک وکیل زمین کشاورزی در این موضوع کمک‌کننده است.
حق زارعانه چیست؟
یکی دیگر از مواردی که در زمین‌های کشاورزی در خصوص آن، مشکلات حقوقی پیش می‌آید، حق زارعانه است. حق زارعانه به دو شکل وجود دارد:
- تصور کنید که شما مالک زمینی هستید. آن را برای مزارعه (کشت و زرع) به کس دیگری واگذار می‌کنید. در این مورد، مالک و کشاورز به روش‌های متفاوتی می‌توانند توافق کنند. این توافق نباید لفظی باشد، بلکه باید طی یک قرارداد رسمی به همراه وکیل زمین کشاورزی، صورت قانونی پیدا کند. مثلا توافق بدین صورت شکل می‌گیرد که در انتهای یک سال، زارع باید یک دوم از محصولات یا سود دریافتی را به مالک پرداخت کند.
- تصور کنید که زمین شما غیرقابل کشت است. با یک زارع یا کشاورز صحبت می‌کنید که طی یک توافقنامه، زارع روی زمین شما کار کند تا آماده کشاورزی شود. مثلا زارع یا کشاورز کارهایی از قبیل شخم‌زنی یا کوددهی را انجام می‌دهد. با انجام این کارها، زارع یا کشاورز در آن زمین حقی پیدا می‌کند که مالک باید مبلغی را به او پرداخت کند.
تغییر کاربری اراضی کشاورزی
یکی دیگر از موارد مهمی که مشکلات حقوقی به معضل بزرگی تبدیل می‌شود، موضوع تغییر کاربری اراضی کشاورزی است. ابتدا با هم به مرور مفهوم تغییر کاربری بپردازیم:
هر کاری که روی زمین کشاورزی انجام دهید که مانع از انجام کشاورزی در آن زمین شود یا جلوی بهره‌برداری از زمین را بگیرد، تغییر کاربری است. وزارت جهاد کشاورزی لیستی از مواردی را اعلام کرده که به‌عنوان تغییر کاربری غیرمجاز شناخته می‌شوند:
- تغییر در میزان شن و ماسه (افزایش یا کاهش)
- ساخت بنا و راه‌اندازی تاسیسات
- خاک‌ریزی، خاک‌برداری و گودبرداری
- راه‌اندازی کوره‌های آجر و گچ‌پزی
- ایجاد پی
- کشیدن دیوار (دیوارکشی) در اراضی
- جمع‌آوری زباله، مصالح ساختمانی و ضایعات فلزی
- ساخت سکونتگاه‌های موقتی
- قرارگیری کانکس یا آلاچیق در اراضی
- راه‌اندازی جاده و راه
- زیر خاک قراردادن زباله واحدهای صنعتی
- جریان فاضلاب‌های شهری، پساب واحدهای صنعتی و ضایعات کارخانه‌ها در اراضی
- راه‌اندازی استخر برای مصارف غیرکشاورزی
- فضای سبز
- راه‌اندازی پارکینگ
- ازبین‌بردن ریشه درختان از طریق سوزاندن
- شبکه‌های برق
نکته مهم: همه مواردی که ذکر کردیم دنیایی از قوانین و مواد هستند که اگر با آنها آشنایی نداشته باشید، ممکن است دچار ضرر و زیان‌های مالی زیادی شوید. بنابراین انتخاب وکیل در رابطه با تغییر کاربری اراضی یکی از سخت‌ترین مراحل پرونده‌های کشاورزی است. اگر در این زمینه دچار مشکل بودید، برای راهنمایی بیشتر با وکلای بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی تماس بفرمایید.
تصرف عدوانی زمین کشاورزی
وقتی یک زمین کشاورزی به‌صورت غیرقانونی و نامشروع به تصرف گرفته می‌شود، یعنی تصرف عدوانی صورت گرفته است. در این شرایط، وکیل باید براساس ماده 174 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی عمل کند. در این صورت، وکیل باید به‌دنبال شرایطی باشد که این ادعا را ثابت می‌کند. صدور حکم در این موارد براساس شرایط مختلف فرق می‌کند. مثلا اگر در زمین کشاورزی، درخت کاشته شود، حکم با زمانی که هیچ درختی در این زمین کاشته نشده، فرق دارد.
انتخاب وکیل در زمینه مشکلات زمین کشاورزی
یک وکیل خوب در زمینه مشکلات حقوقی زمین کشاورزی باید بتواند با کوچک‌ترین سرنخ‌ها به اثبات موارد درخواستی موکل دست پیدا کند. بنابراین توجه به تجربه وکیل، اولین شرط موفقیت شما در پرونده است. حتما در مورد پرونده‌های موفق وکیل بپرسید. گاهی افراد با پر و بال‌دادن اضافی سعی در فریب شما می‌کنند که این هوشیاری شماست که می‌تواند کمک کند تا فریب چنین موضوعاتی را نخورید. پرونده‌های مرتبط با مشکلات حقوقی اراضی کشاورزی با دیگر پرونده‌ها متفاوت است و حتما نیاز به وکیلی دارد که تمامی کوچه‌های وزارت جهاد کشاورزی را از حفظ باشد و بتواند به‌عنوان وکیل منابع طبیعی برای پرونده شما موثر عمل کند.
یک وکیل خوب در این زمینه باید به مسائل مربوط به معاملات اراضی زراعی کاملا احاطه داشته باشد. فوت و فن‌های حق نسخ، حق ریشه و حق زارعانه را باید بلد باشد تا بتواند از حقوق شما دفاع کند.
امروزه تعداد وکلای متخصص در امور اراضی که در زمینه حل مشکلات حقوقی زمین کشاورزی، مهارت داشته باشند، خیلی کم است. بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی تیمی از وکلای متبحر در این زمینه را در کنار هم قرار داده تا براساس هر پرونده، وکیل متخصص در آن زمینه برای شما اختصاص داده شود.