موارد قانونی مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساختي كه بین مالک و سازندگان منعقد شده ، باید تعهدات طرفین و ضمانت اجرای عدم انجام آن ها، مدت قرارداد، موضوع دقیق قرارداد، آورده های دو طرف، نسبت سهم طرفین (سهم الشرکه)، تمام هزینه ها و … به طور دقیق ذکر شود تا روند فعالیت آن ها مسیر قانونی داشته باشد و از اختلافاتی که ممکن است بین طرفین پیش بیاید جلوگیری شود.
تعهدات مالکین
تقدیم ملک و ذکر جزییات مربوط به آن، تعهد اصلی مالک است. علت تاکید بر ذکر جزییات و ویژگی های مربوط به ملک به اين دليل است كه تعیین ارزش گذاری این آورده با مالک بوده و اگر به درستی انجام نشود، باعث إيجاد اختلافاتی بین طرفین مي شود که در تعیین تکلیف و فسخ قرارداد بسیار مؤثر خواهد بود.
از جمله مهمترین تعهدات مالکین در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر مي باشد:
1- مالک متعهد می‌شود ملک را در تاریخ مقرر تحویل سازنده نماید.
2- مالک اقرار می‌کند که ملک در قید و رهن و بازداشت و مصادره نیست.
3- انتقال سند به سازنده طبق جدول مشخص شده و برنامه زمانبندی قرارداد
4- تعهد و پاسخگویی به دعاوی حقوقی و کیفری که مربوط به قبل از تحویل ملک به سازنده باشد و مربوط به مالکین باشد.
5- برگرداندن مبلغ قرض الحسنه بعد از تحویل آپارتمان‌های نوساز موضوع قرارداد
6- پرداخت هزینه انتقال سند به صورت نصف نصف بین سازنده و مالکین
7- پرداخت كليه بدهی‌های ملک تا قبل از تحویل ملک به سازنده مانند دارایی، شهرسازی، پسماند، آب، برق، گاز، تلفن، فاضلاب و
تعهدات سازندگان(مجری طرح)
سازندگان وظیفه ی پیشبرد پروژه ساختمانی، اداره پروژه و پرداخت هزينه ها را دارند. بنابراین نسبت وضوح تعهدات سازندگان در این عقد نسبت به تعهد مالک کمتر است؛ بنابراین ذکر دقیق هزینه ها، ازايجاد اختلافات بعدی که ممکن است به وجود آید جلوگیری ميكند.
هزینه ها شامل هزینه های ساختمانی پروژه، هزینه های اداری، هزینه بلاعوض که مربوط به اجاره بهای ملکی است که مالکین در زمان ساخت در آن سکونت مي كنند زیرا معمولا ملکی که مالکین در آن سکونت دارند در این عقد به عنوان آورده تقدیم می شود ، پرداخت كليه جرائم مربوط به ملک مانند کمسیون ماده 100، هزینه شهرداری ها و … است.
از جمله مهمترین تعهدات سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت به شرح زیر است:
۱- تهیه نقشه‌ها طبق نظر مالکین و مفاد قرارداد و توسط طراحان مندرج در قرارداد
۲- گرفتن جواز طبق حداکثر تراکم مجاز و اخذ سایر جوازهای مورد نیاز و پرداخت هزینه‌های آن
۳- تامین مالی، ساخت و مدیریت ساخت موضوع قرارداد طبق مفاد آن و مشخصات کلی سازه جدید و لیست متریال
۴- خرید و نصب و اجرای اصولی و استاندارد تمامی انشعبات شامل کنتور آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب
۵- ساخت و مدیریت ساخت موضوع قرارداد طبق برنامه زمانبندی قرارداد مشارکت در ساخت و تحویل آپارتمان به مالکین بدون هیچ کم و کاستی
۶- بیمه کردن مورد مشارکت
سازنده موظف است مورد مشارکت را تحت پوشش بیمه مسئولیت مدنی کارفرما در قبال کارکنان و بیمه مسئولیت مدنی در قبال اشخاص ثالث ناشی از انجام عملیات ساختمانی قرار دهد.
۷- پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز در زمانی که ملک در تصرف سازنده است.
۸- رعایت اصول ایمنی طبق مقرارت ملی، قوانین وزارت کار و …
۹- مسئولیت تمامي حوادث ناشی از عدم رعایت ایمنی برای کارگران، پرسنل و همسایگان مجاور و ساختمان‌های آنها بر عهده سازنده است.
هنگامي كه ملک در تصرف سازنده است، جبران تمامی خسارات مالی و جانی برعهده‌ی سازنده است. مالک در این مورد هیچ مسئولیتی ندارد و مسئولیت پاسخگویی به کلیه دعاوی حقوقی و کیفری در زمان تصرف سازنده با ایشان است.
مدت قرارداد
مدت زمان اجرای قرارداد از زمان گرفتن مجوز ساخت و بهره برداری و تحویل باید کاملا به صورت دقیق ذکر شود که شامل تاریخ روز ماه و سال است. همچنین، مالکین نیز موظف هستند زمان تحویل ملک به سازنده را در قرارداد به طور کامل مشخص نمايند.
يكي از معایب عدم تعیین مدت این است که اگر سازنده مقید به زمان نشده باشد ، به راحتی میتواند از ایفای تعهدات خود در زمان مناسب سرباز زند.
نسبت سهم طرفین
به سهم هركدام از طرفین در عقود مشارکت در ساخت سهم الشرکه می گویند. در قرارداد، باید سهم مالک از کل ملک تعیین شود. معمولا نحوه تعیین سود در این عقود به این صورت است که 55 درصد برای مالک و 45 درصد برای سازنده است، اما به طور کلی تعیین میزان سهم طرفین براساس توافق آن هاست که این موضوع از مواردی مانند عرف نیز اثر خواهد گرفت.
تعیین ارزش گذاری ملک در تعیین سهم طرفین بسیار اثر گذار، است بنابراین بهتر است برای ارزش گذاری از نظر متخصصین یا کارشناسان برای تعیین ارزش ملک استفاده شود تا از بروز اختلافات بعدی جلوگیری شود. در صورتی که در میزان ارزش آورده یکی از طرفین اشتباهی صورت بگیرد، در این صورت طرف زیان دیده با استناد به خیار غبن می تواند ، قرارداد مشارکت در ساخت را فسخ نماید، البته این در صورتی است که اسقاط تمام خیاراتی که به موجب ان ها میتوان قرارداد را به صورت یک جانبه ازبین برد ، از قبل صورت نگرفته باشد.
