ممکن است تاکنون شنیده باشید که شخصی مالک یک دانگ مشاع از ملکی می باشد. که این به این معنا است که این شخص به نسبت سهم خود در ذره ذره ملک شریک می باشد. البته این بدان معنا نمی باشد که این گونه مالکین نتوانند سهم خود را بطور مشخص جدا نمایند و به ادامه شراکت مجبور شوند. بلکه یک یا چند نفر از مالکان میتواند از اداره ثبت درخواست جدا نمودن سهم و تقسیم ملک را نمایند که به این عمل افراز می گویند
چنانچه ملکی به هر دلیلی چند نفر مالک مشترک داشته باشد. و هر کدام از این اشخاص مالک درصدی از ملک باشند. و مشخص نباشد که سهم مالکیتی هر کدام از این اشخاص در کجای ملک قرار گرفته است. اصطلاحا به این وضعیت مالکیت مشاعی می گویند. البته ممکن است هر کدام از شما موکلین عزیز شنیده باشید، شخصی مالک مثلا یک دانگ و یا یک دانگ و نیم مشاعی از یک ملک است. که این بدان معنا است این شخص به میزان یک ششم یا یک چهارم در ذره ذره آن ملک شریک است.
ممکن است که این سوال پیش آید که مالکیت مشاعی به چه طریق یا طرقی به وجود می آید؟
دلیل شراکت ممکن است به جهات گوناگونی باشد. که از آن جمله این است که در برخی اوقات مالک تمام سهم خود را نمی فروشد. بلکه سهمی مشاعی از ملک را به دیگران منتقل می نماید. که این موضوع سبب مالکیت چند نفر در یک ملک می گردد. یا اینکه ممکن است چند نفر به طور همزمان یک ملک را خریداری نمایند. یا اینکه بخشی از یک ملک با حکم قضایی در مالکیت یک شخص قرار گیرد.
البته یکی از متداول ترین راه های ایجاد مالکیت مشاعی فوت اشخاص می باشد. که این موضوع باعث می شود ورثه در تمامی اموال متوفی(شخص فوت شده) به میزان سهم الارث خود دارای مالکیت شوند.
بدیهی است چنانچه شرکا در خصوص نحوه تقسیم توافق نمایند. و مانع قانونی نیز در این خصوص وجود نداشته باشد. قانونگذار از این توافق حمایت می نماید و این تقسیم ملک را به رسمیت می شناسد. که اصطلاحا به این موضوع تفکیک می گویند.
چنانچه شرکا در خصوص تقسیم ملک توافق نداشته باشند آیا امکان تقسیم ملک وجود دارد یا خیر؟
در صورتی که هیچ یک از شرکا بر سر نحوه تقسیم و تعیین سهم هر شریک به توافق نرسند. قانونگذار راهکاری را پیش بینی نموده است که به این راهکار افراز می گویند.
به عبارت دیگر افراز تقسیم ملک در جایی است که شرکا برای تقسیم توافق نمی نمایند. و یک یا چند نفر از شرکا راضی به ادامه شراکت نمی باشند. البته افراز در جایی امکان دارد که ملک نیز به لحاظ قانونی قابل افراز و تقسیم باشد. و این تقسیم باعث کاهش ارزش ملک نگردد. به عنوان مثال ممکن است که سهم یکی از شرکا بسیار ناچیز باشد و عملا در صورت تقسیم و افراز ملک سهم وی فاقد ارزش گردد. یا ملکی ماهیتا قابل افراز نباشد.
به عنوان مثال یک آپارتمان را بطور معمول نمی توان به چند بخش مجزا تقسیم نمود. و عملا آپارتمان قابل افراز نمی باشد.
در صورت عدم امکان افراز چه اقدامی میتوان انجام داد؟
در اینگونه موارد می توان از دادگاه تقاضای دستور فروش نمود. زیرا در قوانین کشور اجبار به ادامه شراکت در این موارد امکان پذیر نمی باشد. و هر کدام از شرکا می توانند وضعیت مالکیت مشاعی را با فروش ملک خاتمه دهند.
البته برخی از افراد تصور می نمایند که برای اشخاص با مالکیت بیشتر مزایایی از قبیل اولویت در خرید ملک وجود دارد. که در واقع اینطور نمی باشد و ملک در مزایده فروخته می شود و هر شخص می تواند در مزایده شرکت نماید.
برای تقاضای افراز ملک مشاع به کجا بایستی مراجعه نمود؟
چنانچه یک یا چند نفر از مالکین ملک مشاعی بخواند ملک را افراز نمایند. وفق شرایط ذیل اقدام می نمایند:
1- اگر ملک مشاع نیز از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه یافته باشد. (یعنی کلیه مراحل برای ثبت ملک پایان یافته باشد و شخص دیگری نتواند ادعای مالکیت بر ملک را داشته باشد). در اینگونه موارد متقاضی تقاضای خود را به واحد ثبتی محلی تقدیم دارند که ملک مشاع مذکور در حوزه آن قرار دارد.
اعم از اینکه این ملک در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد. واحد ثبتی نیز با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز می نماید. البته در صورتی که برای ملک مشاع سند مالکیت معارض صادر گردیده باشد، تا زمانی که رفع تعارض نشده، اقدام به افراز نخواهد شد.
2- اگر ملک مشاع از جمله املاکی باشد که جریان ثبتی آن خاتمه نیافته باشد. (یعنی اینکه به عنوان مثال در خصوص ملک اظهارنامه ثبتی داده شده باشد لیکن سایر تشریفات ثبت سند بنام مالک انجام نشده باشد). در این موارد متقاضی می بایست تقاضای خود را به دادگاه عمومی محلی که ملک در آن قرار دارد، تقدیم دارند.
آیا تقسیم واحد ثبتی در خصوص افراز قابل اعتراض است؟
تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه حقوقی شهرستانی است که ملک در آنجا قرار دارد.
مهلت اعتراض ده روز ازتاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض می باشد. دادگاه شهرستان به دعوی رسیدگی کرده و حکم مقتضی صادر خواهد نمود. حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامی است.
