چرا ملک مشاع
امروزه با توجه به گران‌شدن قیمت زمین‌ها، اکثر افراد به سمت خرید ملک مشاع روی آورده‌اند. علاوه بر آن، سرمایه‌گذاری‌های خیلی بزرگ حتما نیاز به وجود شریک دارند. ملک مشاع یعنی، یک زمین دارای چند مالک است. گاهی در سرمایه‌گذاری‌های بزرگ، مالکان همدیگر را به‌خوبی نمی‌شناسند. تا انتهای این متن با همراه شوید تا اگر در موضوعات املاک مشاعی دچار مشکل شده‌اید، با دید باز در مسیر قدم بگذارید.
تفاوت ملک مفروز و ملک مشاع
در ابتدا بیایید معنی لغوی مفروز را با هم مرور کنیم. در لعت، مفروز به معنی «جدا کرده یا تقسیم‌شده» است. حالا ملک مفروز یعنی سهم و حدود هر مالک مشخص شده باشد. مثلا تصور کنید زمین 2000 متر بوده و 4 نفر مالک دارد. زمین به 4 قسمت 500 متری تقسیم می‌شود و سهم هر شخص کاملا مشخص می‌شود (به‌صورت شش دانگ).
در املاک مشاعی، شما هیچ تقسیم‌بندی در سهم افراد ندارید و نمی‌توانید مشخص کنید که این 500 متر متعلق به یک نفر، آن 500 متر متعلق به نفر دیگر است. یک مثال خیلی راحت در این مورد می‌توان به راهروهای آپارتمان اشاره کرد. شما که نمی‌توانید بگوید مسیر جلوی واحد من، مال من است. ملک، مشاع و تقسیم‌نشده است.
پس این اولین نکته مهم حقوقی است که شما باید در دعاوی خود به آن توجه کنید. ممکن است با تشخیص اشتباه و عدم اطلاع از موارد قانونی، زمان و انرژی خود را صرف کنید و به نتیجه مورد نظر خود نرسید. در این بین هم اگر حق با شما باشد، ممکن است شخص متخطی، در این زمان که شما مشغول آزمایش راه‌های اشتباه هستید، از طریق راه‌های دیگر، حقوق شما را زیر پا بگذارد.
نکته مهم: ما گفتیم که در املاک مشاعی، میزان سهم هر فرد مشخص است، اما محدوده آن نه! به محض این که محدوده و سهم هر یک از مالکان در ملک مشاعی مشخص شد، ملک تبدیل به ملک مفروز می‌شود.
سند ملک مشاع
سند ملک مشاع کاملا قانونی است، اما یک سری نکات قانونی دارد که حتما باید به آنها توجه کنید. محلی که سند ملک مشاع در آن ثبت می‌شود، اداره ثبت اسناد و املاک است، ولی سند رسمی قانون نیست. البته این به معنی بی‌ارزش بودن سند املاک مشاع نیست، بلکه در زمان طرح دعاوی در دادگاه اهمیت پیدا می‌کند که مشخص شود مسیر شما چطور خواهد بود. در برخی دعاوی می‌توان لازم‌الاجرا بودن را قبل حکم دادگاه گرفت، اما املاک مشاع از آن دعاوی است که نمی‌توان این کار را انجام داد و حتما باید حکم دادگاه مشخص شود.
در سند املاک مشاعی، میزانِ سهم مشخص است، اما قسمت و محدوده آن مشخص نیست. مثلا فرص کنید شما دارای دو خواهر و برادر هستید و خدای ناکرده، پدر خود را از دست داده‌اید، در اینجا سهم شما مشخص است، اما محدوده آن که مشخص نیست. بنابراین هیچ کدام از شما نمی‌توانید دخل و تصرفی در ملکِ به‌ارث‌رسیده داشته باشید.
معمول‌ترین روشی که در این شرایط انجام می‌دهند، تفکیک سند است. یعنی تمامی مالکان باید با یکدیگر به توافق برسند و محدوده هر کدام مشخص شود تا تفکیک سند صورت گرفته و سند مجزایی برای هر کدام ثبت شود.
مراحل سند زدن ملک مشاعی
ممکن است فقط یکی از مالکان به‌خاطر شرایط خود از اعضا درخواست کند که سند قسمت مربوط به او تفکیک شود. ما مراحل سند زدن املاک مشاعی را به‌صورت زیر برای شما لیست کرده‌ایم:
- ابتدا باید دادخواستی را خطاب به اداره ثبت بنویسید که قصد دارید ملک مشاعی، تفکیک شده و سند مجزا به اسم شما زده شود.
- سهم هر یک از اعضا باید مشخص باشد.
- تقسیم‌نامه‌ای در این خصوص وجود دارد که باید آن را به‌طور دقیق، تنظیم کنید.
- مشخصات ملک مثل متراژ، تعداد واحدها و محدوده مشخصِ هر یک از اعضا باید کاملا مشخص شود.
- تمامی اصل مدارک که مربوط به ملک است باید به همراه تقسیم‌نامه به اداره ثبت اسناد ارسال شود.
- – پس از طی این مراحل، سند ملک مشاع باطل می‌شود و سندهای جداگانه‌ای به تعداد مالکان براساس محدوده و سهم آنها از ملک صادر می‌شود.
فروش ملک مشاع بدون اجازه شریک
وقتی می‌خواهیم ملکی را با کسی به‌صورت شریکی خریداری کنیم، همه چیز گُل و بلبله! زمانی که به فروش می‌رسیم، آی آی آی! داستان‌ها اینجاست که شروع می‌شود و واویلا…
هر کدام از مالکان می‌توانند به اجاره و فروش املاک مشاعی (سهم خودشان)، اقدام کنند. اما اگر بدون اجازه مالکان به فروش ملک بپردازید، تصرف حقوقی را می‌توانید انجام دهید اما تصرف مادی نه! بنابراین فروش املاک مشاع، جرم نیست و اگر کسی مرتکب آن نیست، دچار مجازات نمی‌شود، اما غیرمجاز است و مشکلات خودش را دارد. وقتی شرکا تصمیم به خرید ملکی دارند، در واقع همگی در خشت به خشت و هر دانه خاک آن شریک‌اند. بنابراین در ادامه متن، ما به راه‌هایی اشاره کردیم که می‌توانید از طریق آنها به فروش ملک بپردازید.
مراحل فروش املاک شریکی چگونه است؟
برای فروش ملک مشاع، دو راه وجود دارد که تمامی جملات را با دقت بخواهید تا یک بار برای همیشه، این مساله در ذهن شما حل شود.
فروش املاک مشاع قبل از ثبت
ماده 114 قانون ثبت در این باره به ما راهکار می‌دهد. بدین صورت که وقتی یک ملک، دارای چند مالک است و سهم همه آنها مشخص شده و درخواست ثبت سند ملک را دارند، قبل از این که فرآیند ثبت سند تمام شود، می‌توانند نام افرادی که موافق و متقاضی هستند را ذکر کنند و سند به اسم یکی از مالکان که همگی با آن موافق هستند، دربیاید. به همین راحتی! البته در مسیر قانونی، پیچ و خم‌های زیادی به وجود می‌آید که بهتر است این مسیر را با همراهی یک وکیلِ باتجربه پیش ببرید.
فروش املاک مشاع بعد از ثبت
در این مساله هم ماده 11 قانون ثبت به داد ما می‌رسد. این قانون بیان می‌کند که اگر زمان ثبت سند از فرآیند خارج شده و اتمام پیدا کرده است، باز هم راه چاره وجود دارد. همه مالکان می‌توانند به توافق برسند و سند را به اسم یک نفر که مورد توافق است، بزنند. سند قبلی باطل می‌شود و سند جدیدی صادر می‌شود.
دعاوی دستور فروش ملک مشاع
ممکن است شرایطی به وجود بیاید که مثلا بین ورثا اختلاف ایجاد می‌شود یا اگر افراد به سرمایه‌گذاری در ملک مشاع اقدام کردند، ممکن است دچار مشکل شده و تقاضای فروش داشته باشند و در فروش به توافق نرسند. در این موقعیت هر یک از شرکا به دادگاه مراجعه می‌کنند و تقاضای فروش ملک را در قالب دادخواست به آنجا اعلام می‌کنند. قاضی پس از بررسی و اتمام فرآیند احراز هویت، دستور فروش املاک مشاعی را صادر می‌کند. پس از قیمت‌گذاری توسط کارشناس قیمت، کل ملک به فروش می‌رسد. کل مبلغ فروش به حساب صندوق دادگستری واریز می‌شود. مبلغ هر شخص براساس سهم فرد به حساب او واریز می‌شود. ما در بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی به شما کمک می‌کنیم تا مالک بمانید.
خلع ید مشاعی
شما فرض کنید یک ملک مشاعی در اختیار شماست که 5 نفر باید در مورد وضعیت آن به توافق برسند. چهار نفر از شما کاملا به تفاهم رسیده‌اید، اما نفر پنجم به اصطلاح چوب لای کارِ شما می‌کند! نه راضی به تفاهم است، نه فروش و نه تقسیم. در واقع، ملک را به تصرف خود درآورده است. شما چهار نفر راضی به اقدام این فرد نیستید. خُب در این شرایط باید دست روی دست بگذاریم؟ البته که خیر! اینجاست که بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی به شما کمک می‌کند تا با طرح دعوای خلع ید (جلوگیری از غصب) مشاعی بتوانید اقدام کنید. ما براساس ماده 43 قانون اجرای احکام مدنی کمک می‌کنیم تا ملک مشاعی شما تعیین تکلیف شود. خلع ید مشاعی در موارد مربوط به ارث، زیاد دیده می‌شود. ورثه با هم دعوا می‌کنند و یکی از وراث راضی به تفاهم نیست. این فرد ممکن است از املاک مشاعی به‌عنوان اهرم فشار استفاده کند.