ممکن است که شخصی سالها متصرف زمین کشاورزی باشد. یا اینکه زمین کشاوزی را خریداری نموده باشد. لیکن به جهاتی امکان تنظیم سند رسمی برای وی وجود نداشته باشد.
یکی از راه های قانونی در این موارد اعمال ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد می باشد که در این نوشتار سعی داریم شما را با بخشی از آن آشنا نماییم.
وفق ماده 147 اصلاحی قانون ثبت اسناد برای تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق های زراعی و باغات. اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن. که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص با سند عادی تا تاریخ تصویب این قانون خریداری کرده. و به واسطه موانع قانونی صدور سند مالکیت برای آن ملک میسر نیست. امکان صدور سند مالکیت وجود دارد که در این ماده قانونی به این موانع اشاره شده است.
املاکی که متقاضی می تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی تقاضای صدور سند مالکیت نماید. به شرح زیر می باشد :
1- اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان هایی که دارای سابقه ثبت به نام اشخاص است. و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده. و به دلیل عدم دسترسی و یا فوت مالک رسمی و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.
2- املاکی که دارای سابقه ثبت است. و متقاضی مالک رسمی مشاعی است. و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و یا فوت مالکین و یا ورثه موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.
3- املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاره نموده. و موفق به اخذ سند مالکیت اعیانی نشده است.
اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمی باشند عبارتست از :
1- اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی.
2- اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت هستند.
3- املاک فاقد بنا اعم از اینکه محصور یا غیر محصور باشد.
4- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است. و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.
5- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده. و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک به ورثه دسترسی دارد و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.
قبل از هر اقدامی متقاضی می بایست اقدام به تهیه نقشه و بدست آوردن مختصات طول و عرض ملک خود نماید. و از سویی می بایست اسناد و مدارک خود را در خصوص اینکه منشا تصرفاتشان قانونی است ارایه دهند. به عنوان مثال می توانند چنانچه ملک را با قولنامه خریداری نموده اند. اقدام به ارایه قولنامه به هیات اداره ثبت که به همین موضوع تشکیل می ود نمایند.
از این رو با مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک (http://www.sabtemelk.ir ) فرم تقاضا‌نامه الکترونیکی را تکمیل می نمایند. و برای تکمیل مدارک نیاز به مراجعه به نقشه بردار دارای مجوز از سازمان ثبت نظام مهندسی و نقشه برداری ملک. جهت تهیه نقشه یو تی ام(UTM) و گواهی مختصات ملک می باشد.
متعاقبا پس از تهیه نقشه و مدارک ملکی و شخصی با مراجعه به سامانه ثبت ملک خود را ثبت نام می نمایند. و کل مدارک را به واحد ثبتی از طریق پست ارسال نماید.
در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده‌های ارسالی رسیدگی می‌کند. و آن را در اختیار کارشناس منتخب قرار می‌دهد.
کارشناس با اعزام به محل ملک حداکثر ظرف مدت 20 روز، اسناد و مدارک تحویلی را با وضعیت فعلی ملک تطبیق می‌دهد. و در نهایت با تنظیم صورتجلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحوه خرید متقاضی از مالک و مساحت ملک» متن صورتجلسه را به امضای 4 نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدور سند می‌رساند. و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد.
در آخرین مرحله، گزارش کارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد. و مالکیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود. دبیرخانه موظف است قبل از صدور سند، رای هیات را در روزنامه‌های کثیرالانتشار آگهی کند. و اگر اعتراض به رای (شخصی که مدعی شود او مالک است) وجود نداشت. دبیرخانه می‌تواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالکیت کند.
1- در صورتی که بین متصرف و مالک توافق بوده. پس از احراز تصرف بلامنازع متصرف توسط کارشناس منتخب ادارهٔ ثبت و نداشتن معترض رئیس ثبت دستور ادامه عملیات ثبتی را به نام متصرف به منظور صدور سند مالکیت خواهد داد.
۲- هر‌گاه انتقال (اعم از رسمی یا عادی) به نحو مشاع و تصرف به صورت مفروز بوده. و بین متصرف و مالک مشاعی توافق باشد. پس از کار‌شناسی و تهیهٔ نقشه کلی ملک و انعکاس قطعهٔ مورد تصرف در آن و احراز تصرف بلامنازع مشروط بر اینکه مقدار تصرف از سهم فروشنده در کل ملک بیشتر نباشد. و سایر مالکین هم مراتب را تأیید کنند رئیس ثبت دستور تعیین حدود و حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و باقیمانده را به منظور صدور سند مالکیت مفروزی خواهد داد. و الا عملیات ثبتی به صورت مشاع ادامه می‌یابد. و در صورت عدم دسترسی به مالکین مشاعی یا وصول اعتراض، مراتب به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۳- در مورد مناطقی نظیر مازندران که غالباً مالک عرصه و اعیان جدا از هم بوده. و مورد معامله اکثراً اعیان ملک می‌باشد. و آخرین منتقل‌الیه متقاضی سند مالکیت است. هیأت موضوع ماده ۲ به این گونه تقاضا‌ها رسیدگی نموده در صورت احراز واقع و توافق طرفین طبق بند ۱ این ماده عمل می کند. و الا با حفظ حقوق مالک عرصه رأی بر صدور سند مالکیت اعیان طبق عرف محل خواهد داد.
۴- اگر متصرف نتواند سند عادی مالکیت خود را ارائه نماید. هیأت موضوع ماده ۲ با رعایت کلیهٔ جوانب به موضوع رسیدگی در صورتی که هیأت توافق طرفین را احراز و مدعی بلامعارض باشد. مراتب را برای صدور سند مالکیت به اداره ثبت محل اعلام می‌نماید.
۵- چنان چه بین اشخاص در تصرف اختلاف باشد. یا اعتراض برسد و یا اتخاذ تصمیم برای رئیس ثبت مقدور نباشد. و همچنین در صورتی که مالک عرصه، اوقاف یا دولت یا شهرداری باشد موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود.
۶- در مواردی که متصرف با در دست داشتن سند عادی تقاضای سند رسمی دارد. موضوع به هیأت حل اختلاف موضوع ماده ۲ این قانون ارجاع می‌شود. هیأت رسیدگی نموده و پس از احراز تصرف مالکانهٔ متقاضی، مراتب را به ادارهٔ ثبت اعلام می کند. تا در دو نوبت به فاصلهٔ پانزده روز به نحو مقتضی اگهی نماید.
در صورتی که ظرف دو ماه از تاریخ انتشار اولین آگهی اعتراض واصل شود. معترض به دادگاه صالح هدایت می‌شود و اقدامات ثبت، موکول به ارائهٔ حکم قطعی دادگاه خواهد بود. چنان چه اعتراض نرسد ادارهٔ ثبت طبق مقررات، سند مالکیت را صادر خواهد کرد. صدور سند مالکیت جدید مانع مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود.
۷- در صورتی که مساحت قطعات متصرفی در باغ‌ها، کمتر از میزان مقرر در ضوابط ابلاغی باشد (حسب مورد به وسیلهٔ وزارت مسکن و شهرسازی یا وزارت کشاورزی) باشد. و با رعایت مقررات تبصره (۱) ماده (۴) قانون حفظ و گسترش فضای سبز و جلوگیری از قطع بی‌رویه درخت (مصوب ۱۳۵۲) مشمول این قانون نخواهد بود. (الحاقی مصوب ۱۳۷۶)
