دعوای مطالبه سرقفلی
یکی دیگر از دعاوی ملکی حقوقی، دعوای مطالبه سرقفلی وحق کسب وپیشه است که در امور ملکی و تجاری یکی از دعاوی شایع به شمار می آید. و ما دراین مقاله ان را مورد بررسی قرار می دهیم. اما ابتدا باید با معنی سرقفلی اشنا شویم:
معنی سرقفلی
سرقفلی مبلغی است که صاحب یک مغازه یا ملک تجاری در ابتدای اجاره ملک از مستأجر خود می گیرد تا محل را در اختیار او قرار دهد. سرقفلی با مبلغی که به عنوان اجاره ماهیانه از مستأجر گرفته می شود فرق دارد و اصولاً این دو هیچ ارتباطی با هم ندارند.
رابطه سرقفلی با حق کسب و پیشه
مستأجری فعالیت خود را در محل کسب جدید خود آغاز می کند. به تدریج و در طول زمان اعتبار او در محل مورد نظر افزایش پیدا می کند. و این اعتبار به دست امده ناشی از تعداد مشتریان و میزان درآمد حاصل از فعالیت اوست. اعتبار ایجاد شده در طول زمان برای مستاجرحقی را تحت عنوان حق کسب و پیشه به وجود می آورد.
بنابراین می توان گفت سرقفلی مبلغی است که میزان آن در ابتدای اجاره ملک تعیین می شود. در حالی که میزان و مبلغ حق کسب و پیشه در پایان مدت اجاره ملک مشخص خواهد شد.
رابطه سرقفلی و حق کسب و پیشه را می توان اینگونه مورد توجه قرارداد:
حق کسب و پیشه با تمام شدن فعالیت یک مستأجر در محل کسب ایجاد و تعیین خواهدشد. حق کسب و پیشه زمینه سبب تعیین شدن میزان سرقفلی یک محل تجاری برای مستأجر تازه وارد برای همان محل تعیین می شود. مستأجر در محل کسب استیجاری با فعالیت خود اعتبار و ارزشی برای آن ملک ایجاد می کند. با ارزش به وجود امده و هنگام ترک محل توسط او، صاحب ملک مبلغ سرقفلی ملک را می تواند تعیین کند.
مطالبه حق سرقفلی
در تعریف حق سرقفلی باید بگوییم که: ((وجهی که مالک در ابتدای اجاره و جدا از اجاره ماهیانه از مستاجر می گیرد تا ملک تجاری را به او اجاره دهد)). میزان این وجه، به موقعیت محلی و تجهیزات محل کسب، بستگی دارد و در نهایت مالک و موجر است که رقم آن را مشخص میکند و مستاجر میتواند پیشنهاد موجر یا همان مالک را رد و یا قبول کند.
مالک و موجر، سرقفلی را می تواند نگیرد و اگر چنین کرد و ملک خود را به اجاره داد نمی تواند بعدا از مستاجر چیزی بابت سرقفلی درخواست کند. بنابراین حق سرقفلی ذاتا قابل اعراض و اسقاط است.
بنابراین همانطور که گفتیم حق سرقفلی مربوط به محل است نه شخص. به عبارت دیگر هرچند که ممکن است مالک و موجر از فرد طالب اجاره محل، هنگامی که محل را برای شغل طلا فروشی بخواهد، مبلغی متفاوت با آنچه که مثلا برای میوه فروشی ممکن است بخواهد، مطالبه کند، اما این امری سلیقه ای است و ضابطه خاصی ندارد.
نحوه طرح دعوای مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت
حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است مالی که به دنبال مالکیت منافع برای مستاجر محل کسب یا پیشه یا تجارت به وجود می اید و قابلیت انتقال به دیگری را همزمان با منافع عین مستاجره دارد.
این حق خود به خود مالیت (ارزش مالي) ندارد و به تنهایی قابل انتقال نیست. یعنی مستاجر نمی تواند هم منافع عین مستاجره را برای خود نگه دارد و هم حق کسب یا پیشه یا تجارت را به ديگري منتقل کند و عوض آن را بگیرد بلکه باید هردو را منتقل كند.
در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت، نوع شغل از امور مهم و موثر در میزان آن است. حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی است که نيازي به قبول مالک ندارد و در صورت عدم توافق و تراضی مالک و مستاجر، دادگاه دخالت می کند و با رجوع به کارشناسی میزان آن را تعیین و مالک را ملزم به پرداخت آن می كند.
نکته مهمی که در مورد مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت باید به آن توجه كرد این است که در موقع انعقاد عقد اجاره قابل اسقاط نمی باشد و چنانچه چیزی بر خلاف این مورد بین طرفین شرط شود ، به استناد ماده 30 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 باطل و غیر قابل ترتیب اثر خواهد بود.
مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت هنگام اتمام قرارداد اجاره و یا زمان تخلیه ملک امکان پذیر می باشد. همچنین در مواردی که ملک تجاری طبق اجرای طرحهای شهرداری ، تخریب شده و امکان انتفاع از آن وجود نداشته باشد ، پرداخت مي شود.
شرایط مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت
هنگامي كه بین مالک و مستاجر در میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت اختلاف وجود داشته باشد و مستاجر نیز تخلفی نكرده باشد می تواند دادخواست مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت را ارائه كند و اگر به دليل تخلف مستاجر، مالک اقدام به تخلیه نماید، با توجه به تخلف صورت گرفته، در بعضي موارد مستاجر مستحق دریافت نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود و در بعضي موارد کل حق کسب و پیشه و تجارت ساقط می گردد.
دادگاه صالح براي رسیدگی به دعوای مطالبه حق سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت طبق ماده 11 قانون آئین دادرسی مدنی و ماده 20 قانون مدنی، دادگاه محل اقامت خوانده می باشد.
نحوه طرح دعوای مطالبه حق سرقفلی
حق سرقفلی درزمان پرداخت مبلغی به موجر در ابتدای عقد اجاره به وجود می آید و طبق تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر سال 76 هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد. اگر مالک براساس حکم تخلیه اقدام به تخلیه ملک نماید، مستأجر در مواردی که مستحق دریافت سرقفلی است، می تواند همزمان با دادخواست تخلیه یا پس از آن، سرقفلی را مطالبه نماید. دادگاه در جلسه رسیدگی با ارجاع پرونده به کارشناس، ارزش سرقفلی را به نرخ روز محاسبه و مالک را به پرداخت آن محکوم می نماید.
خواهان دعوا، مستأجر ملک است و خوانده دعوا مالک ملک می باشد.
چگونگي صدور اجرائيه
پس از صدور رأی مبنی بر محکومیت مالک به پرداخت سرقفلی و قطعیت آن، اجراییه صادر می شود. و به مالک ابلاغ می شود که ظرف ١٠ روز از تاریخ ابلاغ نسبت به پرداخت سرقفلی اقدام كند ، در صورت عدم پرداخت مالک ظرف مهلت مقرر، مستأجر می تواند اقدام به توقیف اموال مالک نماید.
نكته ديگر ان كه:
در ماده 8 قانون مذکور بيان شده كه اگر ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار نماید مستاجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل ، مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید. در صورتی که طبق این قانون دریافت سرقفلی مجاز باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.
