بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی
دعوای تخلیه اماکن تجاری

فسخ قرارداد اجاره

طبق قانون مدني عقد اجاره، عقدی لازم است و هركدام از طرفین قراداد، به ان بايد پایبند باشند. اما با این وجود،  مستاجردر مواردی قبل از گرفتن ملک ميتواند به فسخ قرارداد اجاره اقدام  نماید. مواردي از قبيل وجود عیب در عین مستاجره، عدم تحویل آن، تخلف از شرط فعل در عقد اجاره، ازجمله  مواردی هستند که می توانند، موجب فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل شوند.

قرارداد اجاره، یکی از پر کاربردترین قراردادهایی است که افراد با آن سر و کار دارند. موضوعات مختلفی در قرارداد اجاره، باعث ایجاد چالش، در بين  موجر و مستاجر می شود. قرارداد اجاره، از جمله قراردادهای لازم است، به اين معنا كه بر هم زدن آن، به آسانی، ممکن نیست، مگر اینکه یکی از موجبات فسخ یک طرفه یا رضایت دو طرف، وجود داشته باشد.

اما گاهی اوقات، وقوع مواردی پس از عقد اجاره و قبل از گرفتن ملک، باعث ایجاد مشکلاتی برای مستاجر می شود. به همین علت، مستاجر، مایل است، قبل از گرفتن عین مستاجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره كند. مواردی در قانون پیش بینی شده است که مستاجر بتواند، اقدام به فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل كند.

بنابراين، در این مقاله، به بررسی موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، مي پردازيم.

موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل

عقد اجاره، عقدی لازم است. يعني جز در مواردی که شرایط قانونی فسخ قرارداد وجود دارد، طرفین، نمی توانند، اقدام به فسخ یک طرفه معامله كنند و فسخ قرارداد، فقط در صورت رضایت دو طرف، امکان پذیر است. از موارد قانونی فسخ قراردادها می توان به وجود خیارشرط، وجود سایر خیارات قانونی، وجود شرایطی که قانون گذار برای فسخ یک معامله پیش بینی کرده است، اشاره نمود.

گاهی اوقات مستاجر، مایل است قبل از گرفتن عین مستاجره، اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید. فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، از جمله مواردی است که مورد توجه قانون گذار است و به همين دليل، اقدام به بیان موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، در قانون کرده است.

موارد فسخ قرار داد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن ملک توسط مستاجر، شامل موارد زیر است:

  • وجود و پیش بینی حق فسخ، برای طرفین قرارداد
  • وجود عیب در عین مستاجر یا ملک
  • عدم تحویل عین مستاجر یا ملک
  • تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

وجود عیب در عین مستاجره

یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، معیوب بودن و وجود عیب در عین مستاجره است. این مورد، از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، و قبل از گرفتن عین مستاجره، می باشد.

وجود عيب در عين مستاجره ناظر بر موقعیتی است که معلوم شود، در مال مورد اجاره، در حین اجاره، عیبی وجود دارد. از زمان انعقاد عقد قرارداد اجاره، تا زمان تحویل ملک توسط موجر به مستاجر، در صورتی که عیب و نقصی در عین مستاجره به وجود بیاید، مستاجر می تواند،  به فسخ قرارداد اجاره اقدام  نمايد. شرایط عیبي كه موجب فسخ است در ماده 479 قانون مدنی مشخص شده است.

ماده 479 قانون مدنی بيان ميكند كه : “عیبی که موجب فسخ اجاره می شود، عیبی است که موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد.” البته، اگر موجر، رفع عیب کند، به نحوی که به مستاجر ضرری نرسد، مستاجر، حق فسخ ندارد.

وجود حق فسخ

حق فسخ،  موردي است  که وجود آن در قراردادها، امکان  برهم زدن قرارداد را به طرفين می دهد. در همه قراردادها، مي توان شرطی آورد که بر اساس آن، بتوان قرارداد را فسخ کرد. به این شرط، “شرط فسخ ” می گویند. در قرارداد اجاره نیز، حق فسخ قرارداد را ميتوان برای طرفین، پیش بینی كرد.

وجود شرط حق فسخ در قرارداد اجاره، به موجر و مستاجر، این اجازه را می دهد که قرارداد اجاره را فسخ کنند. البته، در این مورد، اگر خسارتی بابت فسخ قرارداد، از طرف هركدام از متعاملین، در نظر گرفته شده باشد، باید پرداخت شود. بنابراین، پیش بینی حق فسخ هم می تواند یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل و قبل از گرفتن عین مستاجره، باشد. 

عدم تحویل عین مستاجره

 ازديگرموارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل، این است که موجر، ملک را به مستاجر تحویل ندهد. عدم تحویل عین مستاجره، یکی از موارد فسخ قرارداد اجاره پیش از تحویل است كه در ماده 476 قانون مدنی، مورد پیش بینی قرار گرفته است و در صورت اتفاق افتادن آن، مستاجر می تواند قبل از گرفتن عین مستاجره، به فسخ قرارداد اجاره اقدام نماید.

ماده 476 قانون مدنی، بيان ميكند كه: :” موجر باید، عین مستاجره را به مستاجر، تحویل دهد و در صورت امتناع، موجر، اجبار می شود و در صورت تعذر اجبار، مستاجر، حق فسخ دارد “. بنابراین، اگرموجر یا اجاره دهنده، عین مستاجره ( ملک مورد اجاره ) را تحویل ندهد، ابتدا از طریق شکایت و ارایه دادخواست، باید او را اجبار کرد و اگر اجبار ممکن  نباشد،  مستاجر با دریافت تمام پرداختی هایش ميتواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره نماید.

تخلف از شرط فعل در عقد اجاره

ممكن است  در انعقاد قرارداد اجاره ، برای اجاره دهنده، شرط فعلی، گذاشته شود، بدین معنا که موجر، تعهد کند که اقدامات و تغییراتی را در خصوص مال مورد اجاره، انجام دهد.

در صورت عدم انجام آن فعل، و عدم امکان الزام متعهد، به انجام، بر اساس ماده 239 قانون مدنی، مستاجر، حق فسخ خواهد داشت. از نمونه شروط فعل، در انعقاد قرارداد اجاره، می توان به شرط تعویض درب ورودی منزل حداکثر ظرف مدت ده روز،  و يا شرط بر رنگ آمیزی خانه، حداقل یک هفته قبل از گرفتن ملک و تحویل آن به مستاجر و مواردی از قبيل این ها، اشاره نمود. 

‌هشدار:

1. مطالب ارائه‌شده صرفا جنبه پژوهشی داشته و درهرحال اسباب بی‌نیازی شما از وکالت یا مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در موضوع را فراهم نمی‌آورد. زیرا ممکن است شما پس از خواندن مطالب ذیل استنباطی کاملاً متفاوت با یک حقوقدان داشته باشید. یا اینکه  قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای مطروحه استنباط متفاوتی از قوانین داشته باشد. و یا در جلسه رسیدگی سؤالات متفاوت (بعضاً جهت‌دار به لحاظ حقوقی) مطرح گردد که نیاز به پاسخگویی فوری و حقوقی دارد.

از سوی دیگر بامطالعه مطالب حقوقی ممکن است شما نیز به‌مانند بسیاری از مراجعین به دادگستری در تبیین خواسته و طرح دفاعیات به‌طور شفاهی و کتبی دچار اشتباه شوید. و تصورات ذهنی متفاوتی از حقوقدانان را به دادگاه ارائه دهید که نهایتاً خسارات و صدمات غیرقابل جبرانی را برای شما فراهم آورد زیرا وکلای دادگستری در موضوعات حقوقی به تشخیص خود عمل می‌نماید و از سوی دیگر درگذر زمان ممکن است دفاعیات آنها در پرونده‌های مختلف و حتی در جریان سیر یک پرونده اختلافات فاحشی را داشته باشد تا بتوانند بهترین نتیجه را به نفع موکل خود کسب نماید.

2. هر گونه کپی برداری غیرمجاز و خلاف قانون که اسباب تضییع حقوق معنوی مولفین را داشته باشد موجب تعقیب قانونی است.

نظر بدهید

2022
0
No products in the cart.
AllEscortAllEscortAllEscort
× پشتیبانی