دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
با تصویت قانون روابط موجر و مستاجر در سال 56، شرایطي ایجاد شد که طبق آن رابطه استیجاری که بین موجر و مستاجر ایجاد شده، با پایان یافتن اجاره تمام نميشود و مال اجاره ای هم چنان دست مستاجر می ماند و مستاجر هم چنان می توانست از آن استفاده کند.
این موضوع سبب ایجاد مشکلاتی شد که در مواردی که قرارداد اجاره ای هم بین طرفین وجود نداشت ، بد تر هم می شد؛ زیرا این قانون قرارداد اجاره شفاهی را هم به رسمیت می شناخت و لازم نبود که قرارداد اجاره حتما کتبی باشد. در این شرایط در صورت بروز اختلافی مانند عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر یا عدم تمدید قرارداد اجاره توسط موجر اختلافاتی به وجود می آمد.
بنابراین ما در این مقاله به بررسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره می پردازیم.
دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
بر اساس ماده 7 قانون روابط موجر و مستاجر سال 56، اگر بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه تنظیم نشده یا اگر تنظیم شده مدت آن منقضی شده و طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند هركدام از ان ها می توانند برای تعیین اجاره بها ( در مواردی که اجاره نامه در بین نباشد) و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند.
بنابراین اگر قرارداد اجاره ای با این شرایط منعقد شده باشد، مستاجر یا حتی موجر می توانند برای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره به دادگاه صالح مراجعه کنند و به دادگاه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره دهند. دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره یک دعوی غیر مالی مي باشد. هم چنین دعوی تنظیم سند رسمی اجاره زمانی مطرح مي شود که طرف مقابل دعوی از تنظیم سند رسمی امتناع کند.
طبق مواد ۲۲، ۴۶، ۴۷ و ۴۸ قانون ثبت نيز تمامي قراردادهای اجاره ی اموال غير منقول، می بایست به صورت رسمی ثبت شوند و ثبت آنها الزامی است. به همین جهت هر گاه قرارداد اجاره ی عادی، نسبت به ملکی تنظیم شود، هر كدام از مالک و یا مستأجر می توانند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را در دادگاه صالح، طرح کنند.
دادگاه بعد از بررسی اظهارات طرفین در جلسه رسیدگی، اقدام به صدور حکم به الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی اجاره می کند. این موضوع درمورد قرارداد اجاره ی املاک تجاری، موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ و املاک موضوع قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶، کمی متفاوت است.
همانطور كه گفتيم در مورد رابطه ی استیجاری املاک تجاری که مربوط به قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستأجر سال ۷۶ است، نیازی به وجود قرارداد اجاره، بین طرفین نیست و هر نوع تصرفی در ملک تجاری که با اذن مالک و با هدف استفاده از منافع ملک باشد، مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶ است. در این نوع رابطه استیجاری، حتی اگر مدت اجاره تمام شده باشد و هیچ نوع قرارداد کتبی نیز بین طرفین نباشد، هر كدام از طرفین می تواند با اثبات رابطه ی استیجاری، دادخواست الزام طرف مقابل به تنظیم سند رسمی را تقدیم کند؛ ولي در رابطه ی تجاری مشمول قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ با اتمام مدت اجاره، رابطه ی استیجاری از بین رفته و امکان الزام به تنظیم سند رسمی، وجود نخواهد داشت.
دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره
دعاوی مربوط به اموال غیر منقول در دادگاه محل وقوع مال مطرح می شوند بنابراين دادگاه صالح برای دعوی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره نیز دادگاه محل وقوع ملک اجاره ای است . در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره این نکته نیز داراي اهمیت است که شوراي حل اختلاف صالح به رسیدگی نمی باشد.
نحوه ی اجرای رأی
با قطعیت يافتن حکم، اجراییه صادر و به محكوم عليه ابلاغ می شود تا نسبت به تنظیم سند رسمی اجاره، اقدام کند. در صورت استنکاف محكوم عليه ( امتناع كردن كسي كه كه حكم عليه اوست) ، دادگاه نماینده ی خود را به دفتر اسناد رسمی معرفی می کند تا نسبت به امضای قرارداد اجاره اقدام کند. در این موارد، سند اجاره به میزان مدت باقی مانده از قرارداد اجاره، تنظیم و صادر میشود.
