بنیاد حقوقی وکیل علیمردانی
حکم تخلیه مستاجر

حکم تخلیه مستاجر

یکی از قراردادهای رایج که امروزه  کاربرد زيادي  دارد، قرارداد اجاره است. اجاره، عقدی است که به موجب آن، مستاجر، مالک منافع عین مستاجره می شود و در ازای استفاده از آن، به موجر اجاره بها پرداخت می گردد. قرارداد اجاره، تابع قانون مدنی و قوانین روابط موجر و مستاجر است.

مستاجر و موجر، به موجب عقد اجاره، در مقابل هم تعهدات و وظایفی دارند. ممکن است موجر یا مستاجر به تعهدات خود عمل نکنند؛ اگر مستاجر، به تعهدات خود عمل نکند، قانون گذار، راهکارهایی برای این موضوع، ارائه داده است که از مهم ترین آنها دریافت حکم تخلیه مستاجر از ملک است. بنابراين در این مقاله مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه را بررسی مي كنيم و در نهایت، نحوه گرفتن حکم تخلیه را توضیح خواهیم داد.

قانون حکم تخلیه مستاجر

قانون راجع به حکم تخلیه مستاجر، شامل قانون روابط موجر و مستاجر سال ١٣٥٦ و ١٣٧٦ است. اگر زمان انعقاد قرارداد اجاره، قبل از سال 1376 بوده و نوع اجاره،  اجاره مکان تجاری باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1356 اعمال می شود؛ ولي  اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد، قانون روابط موجر و مستاجر 1376 حاکم می گردد.

مالک، می تواند طبق  قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356، دستور تخلیه ملکش را كه در تصرف مستاجر است از مراجع قضایی، درخواست كند. موارد حکم تخلیه مستاجر به موجب ماده 14 این قانون عبارتند از:

الف)  زماني که مستاجر بدون داشتن حق انتقال به غیر، در اجاره‌ نامه و یا در موردی که اجاره‌ نامه‌ ای در بین نباشد، مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد، به غیر واگذاركرده  یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در استفاده دیگری، جز اشخاص تحت‌ الکفاله قانونی خود‌ قرار داده باشد.

ب) زماني که عین مستاجره، به منظور کسب یا پیشه و یا تجارت خود مستاجر، اجاره داده شده و مستاجر، آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا‌ نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند.

ت) اگر در اجاره‌ نامه ، حق فسخ اجاره، هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد، مشروط به این که خریدار، بخواهد شخصا در‌مورد اجاره سکونت كند و یا آن را برای سکونت اولاد یا پدر، یا مادر یا همسر خود اختصاص دهد. در این صورت، اگر خریدار، تا سه ماه از تاریخ انتقال‌ ملک، برای تخلیه، مراجعه نکند، درخواست تخلیه به هميت علت، تا انقضای مدت اجاره پذیرفته نمی‌ شود.

ج) در صورتی که مورد اجاره، محل سکنی بوده و مالک بعد از انقضای مدت اجاره، نياز به مورد اجاره برای سکونت خود یا اشخاص ذكرشده در‌بند بالا، داشته باشد.

د) اگر مورد اجاره در معرض خرابی باشد و همچنین امکان تعمیر آن وجود نداشته باشد.

ن) اگر از مورد اجاره بر خلاف منظوری که در اجاره‌ نامه قید شده استفاده گردد.

و) در مورد محل کسب و پیشه و تجارت، اگرمورد اجاره، برای شغل معینی اجاره داده شده و مستاجر، بدون رضای موجر شغل خود را تغییر‌ دهد، مگر این که شغل جدید، عرفا مشابه شغل سابق باشد.

ه) در صورتی که مستاجر، در مورد اجاره، تعدی یا تفریط کرده باشد.

ي) در صورتی که مستاجر، از پرداخت مال‌الاجاره یا اجرت‌ المثل، خودداری کرده باشد.

موارد ذكرشده مربوط به زمانی هستند که قانون حاکم بر روابط بر موجر و مستاجر، قانون مصوب 1356 است. همچنین، باید این نکته را  در نظر داشت که این قانون صرفا درمورد اماکن تجاری بوده و این قانون در خصوص اجاره اماکن مسکونی اعمال نمی شود. قراردادهای اجاره مسکونی منعقد شده بعد از سال 1376، تابع قانون روابط موجر و مستاجر 1376 و قانون مدنی است .

به موجب این قوانین حکم تخلیه مستاجر، در یک حالت، ممکن است که عبارت است از: 

انقاضای مدت: ‌

به موجب ماده 3 این قانون : ” پس از انقضای مدت اجاره، بنا به تقاضای موجر یا قائم‌مقام قانونی وی، تخلیه عین مستاجره، در اجاره با سند رسمی، توسط دوایر اجرای‌ ثبت، ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی، ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه، به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی، توسط ضابطین قوه‌قضاییه انجام خواهد گرفت.”

تعدی و تفریط مستاجر:

به موجب ماده 487 قانون مجازات اسلامی: ” هرگاه مستأجر نسبت به عین مستاجره تعدی یا تفریط نماید و موجر، قادر بر منع آن نباشد، موجر حق فسخ دارد.” بنابراین، یکی از مواردی که موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند، تعدی و تفریط مستاجر است.

استعمال عین مستاجره خارج از توافق:

بر اساس ماده 492 : “اگر مستاجر، عین مستاجره را در غیر موردی که در اجاره ذکر شده باشد یا از اوضاع و احوال استنباط می شود، استعمال کند و منع آن، ممکن نباشد، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.” بنابراین، مستاجر باید از عین مستاجره در حدود توافقات استفاده کند، در غیر این صورت، موجر می تواند حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند.

در موارد فوق، مانند انقضای مدت عقد اجاره، موجر می تواند با تنظیم دادخواست  تخلیه ملک استیجاری، به شورای حل اختلاف مراجعه کند و با همراه داشتن مدارک از شورا، حکم مذکور را درخواست كند. همچنین، اگر مستاجر از پرداخت اجاره بها خودداری نماید، موجر می‌ تواند به استناد اجاره نامه ( اگر اجاره‌ نامه، رسمی باشد) از دفترخانه یا اجرای ثبت، صدور اجراییه بر تخلیه و وصول اجاره‌ بها را درخواست نماید.

مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه

برای طرح شکایت، در اولین قدم موجر باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه کند و شکواییه خود را مبنی بر عدم تخلیه ملک، علیه مستاجر تنظیم کرده و در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند. اگر قرارداد اجاره  از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد و مدت قرارداد انقضا یافته باشد، در این صورت، باید دستور تخلیه ملک صادر شود که این موضوع در صلاحیت شورای حل اختلاف می باشد. همچنین، رسیدگی به این موضوع فوری بوده و قابلیت اعتراض به آن در قانون پیش بینی نشده است.

در سایر موارد ،غیر از انقاضای مدت، باید حکم تخلیه صادر شود، که برای صدور حکم تخلیه، دفاترخدمات قضايي، شکواییه را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع می دهند که این دادگاه بعد از بررسی حکم تخلیه را صادر می کند. در حال حاضر در بعضي موارد، صدور حکم تخلیه در صلاحیت شورای حل اختلاف است که بعد از ارجاع شکواییه، شورا شکایت را بررسی کرده و سپس مستاجر، 20 روز مهلت دارد كه نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک اعتراض كند.

اگر مهلت اعتراض، خاتمه یابد و حکم به نفع مالک صادر شود. در این حالت، مالک، تقاضای صدور اجراییه کرده و پس از صدور اجراییه، بعد از گذشت یک مدت معقول اگر اعتراضی اعلام نشود، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت می گیرد.

نكته ي مهمي كه بايد به ان توجه كنيم اين که اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد. این قرارداد تابع قانون سال 1356 است و تنها دادگاه صلاحیت رسیدگی برای صدور حکم تخلیه را دارد و دیگر شورای حل اختلاف این موضوع را بررسی نمي كند و دفاتر خدمات قضایی شکواییه را به خود دادگاه ارجاع می دهند.

نحوه گرفتن حکم تخلیه مستاجر

برای گرفتن دستور تخلیه ملک، موجر باید به یکی از دفاتر خدمات قضایی، مراجعه کرده و شکواییه خود را مبنی بر عدم تخلیه ملک، علیه مستاجر تنظیم کند و در دفاتر خدمات قضایی به ثبت برساند. اگر قرارداد اجاره از سال 1376 به بعد منعقد شده باشد. همچنین، مدت آن انقضا یافته باشد. در این صورت، دفاتر شکواییه را به شورا انتقال می دهند، سپس، شورا دستور تخلیه را صادر می کند که رسیدگی به آن فوری بوده و قابل اعتراض نمی باشد.

ولي در ديگر موارد، به جز انقاضای مدت، باید حکم تخلیه صادر شود، که برای صدور حکم تخلیه مستاجر، دفاتر خدمات قضایی، شکواییه را به دادگاه محل وقوع مال استیجاری ارجاع می دهند که این دادگاه بعد از بررسی حکم تخلیه را صادر می کند. در حال حاضر در بعضي موارد، شوراي حل اختلاف صلاحيت صدور حکم تخلیه را دارد، که بعد از ارجاع شکواییه، شورا شکایت مطروحه را بررسی کرده و سپس مستاجر، 20 روز مهلت دارد كه نسبت به شکایت موجر برای تخلیه ملک اعتراض نماید.

با اتمام مهلت اعتراض، حکم تخلیه مستاجر به نفع مالک صادر می شود؛ در این حالت، مالک، تقاضای صدور اجراییه می کند و بعداز صدور اجراييه ، مدتي بايد بگذرد و اگر اعتراضی در این زمان وجود نداشته باشد، تخلیه ملک توسط نیروی اجرای احکام یا کلانتری محل صورت مي گیرد.

 اگر قرارداد اجاره تجاری بوده و قبل از سال 1376 منعقد شده باشد. این قرارداد تابع قانون سال 1356 است و فقط  دادگاه صلاحیت رسیدگی برای صدور حکم تخلیه مستاجر را دارد و  شورای حل اختلاف این موضوع را بررسی نميكند و دفاتر خدمات قضایی شکواییه را به خود دادگاه ارجاع می دهند.

البته بايد بدانيم كه انجام این روند قانونی و بررسی شکواییه در شورا حل اختلاف، به يك عامل مهم بستگي دارد و آن این است که دو نفر قرارداد اجاره را به عنوان شاهد امضا کرده باشند. بنابراین، در هنگام قرارداد اجاره، بهتر است دو نفر آن را امضا كنند.

‌هشدار:

1. مطالب ارائه‌شده صرفا جنبه پژوهشی داشته و درهرحال اسباب بی‌نیازی شما از وکالت یا مشاوره با وکیل دادگستری متخصص در موضوع را فراهم نمی‌آورد. زیرا ممکن است شما پس از خواندن مطالب ذیل استنباطی کاملاً متفاوت با یک حقوقدان داشته باشید. یا اینکه  قاضی رسیدگی‌کننده به دعوای مطروحه استنباط متفاوتی از قوانین داشته باشد. و یا در جلسه رسیدگی سؤالات متفاوت (بعضاً جهت‌دار به لحاظ حقوقی) مطرح گردد که نیاز به پاسخگویی فوری و حقوقی دارد.

از سوی دیگر بامطالعه مطالب حقوقی ممکن است شما نیز به‌مانند بسیاری از مراجعین به دادگستری در تبیین خواسته و طرح دفاعیات به‌طور شفاهی و کتبی دچار اشتباه شوید. و تصورات ذهنی متفاوتی از حقوقدانان را به دادگاه ارائه دهید که نهایتاً خسارات و صدمات غیرقابل جبرانی را برای شما فراهم آورد زیرا وکلای دادگستری در موضوعات حقوقی به تشخیص خود عمل می‌نماید و از سوی دیگر درگذر زمان ممکن است دفاعیات آنها در پرونده‌های مختلف و حتی در جریان سیر یک پرونده اختلافات فاحشی را داشته باشد تا بتوانند بهترین نتیجه را به نفع موکل خود کسب نماید.

2. هر گونه کپی برداری غیرمجاز و خلاف قانون که اسباب تضییع حقوق معنوی مولفین را داشته باشد موجب تعقیب قانونی است.

نظر بدهید

2022
0
No products in the cart.
AllEscortAllEscortAllEscort
× پشتیبانی